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Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione (rent to buy)

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  1. Le caratteristiche del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione (o rent to buy)

1.1 – La natura giuridica.

L’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, convertito con legge 11 novembre 2004 n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento la figura dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (cd. “rent to buy”).

Si tratta di contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto; il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Detti contratti debbono essere trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile; la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

Si ritiene che il rent to buy sia un contratto tipico, che trova la sua disciplina per l’appunto nell’art. 23 del suddetto D.L. 133/2014. Appare fuorviante, pertanto, cercare assimilazioni di tale nuovo istituto con altre figure espressamente disciplinate (locazione, usufrutto, preliminare, opzione, ecc. ecc.), per cercare di colmare eventuali lacune normative richiamando la disciplina dell’una o piuttosto dell’altra di tali figure. Il modo stesso con il quale è stato strutturato il suddetto art. 23, D.L. 133/2014, sembra proprio escludere la possibilità di addivenire a qualsiasi tipo di assimilazione; la norma infatti, nell’utilizzare la tecnica del rinvio a norme disciplinanti altre fattispecie, non richiama la disciplina relativa ad una e sola ben determinata figura, così da poter legittimare un’eventuale assimilazione tra il rent to buy e tale figura. Al contrario richiama le norme relative a più e diverse figure, cosicchè non si può dire a quale delle stesse debba essere riconosciuta la “priorità”, al fine di ricondurre nel suo ambito anche il nuovo contratto. L’art. 23, D.L. 133/2014 richiama, indifferentemente:

– la disciplina in materia di preliminare: al comma 1, laddove è prevista la possibilità della trascrizione con il rinvio alla disposizione dell’art. 2645bis c.c.; al comma 3, laddove è prevista la possibilità di cancellare la trascrizione del rent to buy, con il rinvio alla disposizione dell’art. 2668, co. 4, c.c.; ancora al comma 3 laddove è riconosciuto privilegio speciale ai crediti del conduttore nel caso non si addivenga alla stipula dell’atto traslativo della proprietà, con il rinvio alla disposizione dell’art. 2775bis c.c.; ancora al comma 3 laddove sono disciplinati i rapporti tra iscrizione di ipoteca e trascrizione del contratto, con il rinvio alla disposizione dell’art. 2825bis c.c.) ;

– la disciplina in materia di locazione: al comma 1, laddove sono disciplinati gli effetti della trascrizione con il rinvio alla disposizione dell’art. 2643, co. 1, n. 8) c.c.

– la disciplina in materia di usufrutto: al comma 3 laddove sono disciplinati gli obblighi posti a carico del conduttore e del concedente, durante la fase del godimento, mediante il rinvio alle disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 del cod. civ., in quanto compatibili.

Lo stesso legislatore ha voluto evitare, in maniera espressa, qualsiasi assimilazione ad altre e diverse figure contrattuali. Se si pensa che la figura, con la quale il rent to buy presenta maggiori affinità, è la locazione finanziaria, ebbene, il legislatore, nell’incipit del primo comma dell’art. 23, D.L. 133/2014 ha avuto cura di precisare che la norma de quo riguarda “i contratti diversi dalla locazione finanziaria….” proprio per evitare qualsiasi possibile riqualificazione in tali termini della nuova figura contrattuale.

Sono elementi caratterizzanti il contratto de quo

(i) l’immediata concessione, da parte del proprietario/concedente al conduttore, dell’utilizzo dell’immobile (utilizzo da intendersi, peraltro, in senso lato, come “disponibilità” del bene, e quindi compatibile anche con un edificio al grezzo);

(ii) l’obbligo a carico del conduttore di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;

(iii) il diritto del conduttore di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto, con possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

 

1.2 – La struttura del contratto.

Il rent to buy è, pertanto, un contratto tipico che si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

  1. i) la prima fase è quella della concessione in godimento. Per effetto della stipula del contratto sorge a carico del proprietario dell’immobile (il concedente) l’obbligo di consegna dello stesso al conduttore. A carico di quest’ultimo sorge l’obbligo di pagare il canone pattuito al concedente (sia per la componente destinata a remunerazione del godimento che per la componente da imputare al prezzo di acquisto). Il diritto di godimento che per effetto della stipula del contratto spetta al conduttore è un diritto personale, di natura obbligatoria. Bisogna escludere che si tratti di un diritto reale, assimilabile al diritto di usufrutto o di abitazione e ciò benché la norma, al comma terzo, per disciplinare gli obblighi posti a carico del conduttore e del concedente richiami espressamente le disposizioni dettate in tema di usufrutto. Tale ricostruzione si fonda sul disposto del primo comma dell’art. 23, D.L. 133/2014, che, nel disciplinare gli effetti della trascrizione ha richiamato l’art. 2643, co. 1, numero 8) c.c., dettato per i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore ai nove anni (contratti dai quali, per l’appunto, sorge un diritto personale di godimento a favore del locatario) e non l’art. 2643, co. 1, numero 2) c.c., dettato per i contratti che trasferiscono il diritto di usufrutto, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta (contratti dai quali sorgono, invece, dei diritti reali a favore dei beneficiari). Pertanto il godimento dell’immobile va qualificato come diritto personale del conduttore, di natura obbligatoria, funzionale al successivo acquisto della proprietà.
  2. ii) la seconda fase, quella comportante il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è, invece, del tutto eventuale; è da escludere che l’effetto traslativo si produca automaticamente alla conclusione del periodo convenuto per il godimento; così come bisogna escludere che vi sia un obbligo gravante su entrambe le parti del contratto di addivenire, una volta concluso il periodo di godimento, al trasferimento della proprietà dell’immobile. La norma stabilisce, infatti, che il contratto prevede “l’immediata concessione in godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato.” La norma, quindi, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto con effetti traslativi, né prevede che tali effetti si producano automaticamente a prescindere da una ulteriore manifestazione di volontà delle parti; la norma riconosce al conduttore il diritto all’acquisto. Il conduttore pertanto, in quanto titolare di un diritto e non destinatario di un obbligo, alla scadenza del termine convenuto, è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo, peraltro, restando l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il proprio diritto). Quindi tutto dipende dalla decisione che verrà assunta dal conduttore, per cui:

– se il conduttore deciderà di non esercitare il proprio diritto all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto con diritto del concedente alla riconsegna dell’immobile ed a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile a remunerazione del godimento, e con diritto del conduttore, invece, alla restituzione della parte della componente dei canoni imputabile al prezzo di cessione, quale determinata dalle parti in contratto;

– se il conduttore deciderà di esercitare il proprio diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a prestare il proprio consenso all’atto traslativo. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito (al netto della parte dei canoni da imputare a corrispettivo). Qualora il concedente non dovesse adempiere l’obbligo di stipulazione dell’atto formale di cessione, il conduttore potrà avvalersi del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto) ed ottenere, in tal modo, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La possibilità di ricorrere al rimedio di cui all’art. 2932 c.c., nel caso di specie, è espressamente riconosciuta dall’art. 23, co. 3, ultimo periodo, D.L. 133/2014.

1.3 – Il canone (nelle sue due diverse componenti).

In contratto dovranno necessariamente indicarsi le due diverse componenti che, secondo lo schema tipico del contratto de quo, costituiscono il canone da pagare: la componente destinata a remunerazione del godimento e la componente da imputare al prezzo nel caso di esercizio da parte del conduttore del suo diritto all’acquisto. E’ opinione diffusa, nei primi commenti della norma, che questa suddivisione del canone sia un elemento caratterizzante del contratto de quo. Diverse sono, invece, le opinioni manifestate in ordine alle conseguenze derivanti dalla mancanza di tale elemento.

Per taluni commentatori la mancanza di tale elemento determinerebbe la semplice riqualificazione della fattispecie contrattuale, che potrà dar luogo ad un diverso contratto tipico ovvero ad una combinazione di contratti tipici ovvero ad un contratto atipico, con conseguente inapplicabilità della disciplina dettata dall’art. 23 D.L. 133/2014 ed in primis della disciplina dettata in tema di efficacia decennale della trascrizione (in questo senso la Commissione Orientamenti in materia di diritto civile del Comitato Notarile Triveneto – orientamento presentato al convegno di Sarmeola del 9 maggio 2015, reperibile nel sito del Comitato all’indirizzo www.notaitriveneto.it; in tale orientamento si afferma che “nell’ipotesi in cui l’intero corrispettivo venga imputato a prezzo giammai si potrebbe parlare di nullità, ma saremmo di fronte ad un preliminare (unilaterale se l’obbligazione di trasferimento faccia capo al solo “concedente”) ad effetti anticipati (quelli della consegna). Anche in questo caso l’efficacia prenotativa ne verrebbe di conseguenza limitata temporalmente”).

Tale opinione non sembra convincente. Dire ciò significherebbe non tener conto delle disposizioni del comma 5 e del comma 1 bis dell’art. 23, D.L. 133/2014 ma anche svilire quello che è lo scopo effettivo del contratto de quo. Il comma 5 stabilisce diverse conseguenze, in caso di inadempimento di una o dell’altra delle parti, con riguardo alle due diverse componenti, che pertanto debbono necessariamente essere indicate in contratto (nella fase genetica del rapporto), pena il mancato funzionamento della specifica disciplina dettata per il caso di inadempimento.

Il comma 1 bis, poi, dice che le parti “definiscono in sede contrattuale” la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile. La norma quindi presuppone che il contratto preveda necessariamente la doppia componente del canone, senza possibilità di deroghe in proposito. Ciò che è lasciato all’autonomia delle parti è solo la diversa determinazione della percentuale della componente/acconto prezzo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Non va dimenticato, poi, che la concessione in godimento deve comunque essere “funzionale” alla successiva alienazione. Il contratto sin dalla sua fase genetica deve essere coerente con questi due diversi scopi, funzionalmente collegati tra di loro. Scopo di godimento (cui corrisponde la componente di canone a remunerazione del godimento) e scopo di alienazione (cui corrisponde al componente di canone da imputare al prezzo di cessione). Ritenere quindi che possa essere convenuto nel contratto stesso, e quindi sin dalla fase genetica del rapporto, un unico canone, da imputare tutto a godimento o tutto a prezzo, significa disconoscere l’essenza stessa del contratto de quo.

E’ nostra opinione, pertanto, che la mancata indicazione nel contratto de quo, sin dal momento della sua stipula, della doppia componente del canone determini la nullità del contratto stesso, ferma comunque restando l’applicabilità della disposizione dell’art. 1424 c.c., ricorrendone tutte le condizioni; appare, quindi più corretto, parlare di eventuale conversione del contratto nullo e non di riqualificazione di un contratto comunque valido. Di riqualificazione, infatti, si può parlare solo se, comunque, le diverse figure contrattuali perseguano lo stesso scopo e cioè: concessione immediata del godimento finalizzato alla successiva alienazione. Ad esempio si può parlare di riqualificazione ogniqualvolta anziché in presenza di un rent to buy si ritenga di essere in presenza di un contratto di locazione (con cui viene concesso il godimento) collegato funzionalmente ad un preliminare di vendita (in funzione della successiva alienazione). Ecco perché si condivide l’opinione (come si dirà in appresso) che la previsione anche di un obbligo del conduttore ad acquistare l’immobile dovrebbe comportare, non tanto la nullità del rent to buy, ma una sua riqualificazione in termini di locazione collegata a preliminare bilaterale (in questo caso non viene comunque “tradito” lo scopo del contratto). Diverso è il caso del contratto che nasce con canone unico: in questo caso viene garantito il perseguimento di uno solo degli scopi tipici (o godimento o alienazione) ed in questo caso non si può più parlare di riqualificazione ma tutt’al più di conversione di contratto nullo al ricorrere di tutte le condizioni poste dall’art. 1424 c.c.

In conclusione è nostra opinione che l’esplicitazione in contratto, al momento della sua stipula, della duplice componente del canone costituisca elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del contratto de quo, in quanto strettamente collegato a quello che è lo scopo del contratto stesso (la concessione in godimento in funzione della successiva alienazione). Né sarebbe sufficiente ad evitare tale nullità l’indicazione, per l’una o l’altra delle due componenti, di un importo meramente simbolico.

Va comunque ribadito che l’indicazione della duplice componente del canone è indispensabile nella fase genetica del rapporto e che deve essere necessariamente riportata in contratto proprio per rendere possibile, nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto ovvero nel caso di inadempimento, l’applicazione della specifica disciplina dettata, rispettivamente, dai commi 1bis e 5 dell’art. 23, D.L. 133/2014, che prevedono diverse conseguenze per le due componenti del canone nel caso di mancato esercizio da parte del conduttore del suo diritto all’acquisto ovvero nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente o del conduttore.

Ciò non esclude, peraltro, che le parti possano prevedere anche una disciplina alternativa per il caso in cui il contratto giunga alla sua conclusione “naturale”, ossia si attui il trasferimento del bene al conduttore. Le parti, pertanto:

(i) sono certamente tenute ad indicare in contratto il canone nella sua duplice componente, indicazione questa funzionale alla eventuale fase patologica del rapporto (inadempimento delle parti, mancato esercizio del diritto di acquisto) (elemento essenziale, prescritto a pena di nullità e che quindi non può mai mancare)

(ii) possono, in relazione alla fase fisiologica del rapporto (trasferimento del bene al conduttore) anche prevedere che una parte della componente o l’intera componente destinata a remunerazione del godimento possa essere portata a decurtazione del prezzo fissato per la cessione (al pari della componente da imputare al prezzo). Anzi questa facoltà potrebbe essere utilizzata come forma di incentivo per il conduttore all’esercizio del proprio diritto all’acquisto anche prima del termine convenuto in contratto. Si pensi, ad esempio, ad un contratto nel quale si preveda:

– che il canone mensile è di €. 1.000,00 di cui €. 500,00 destinati a remunerazione del godimento ed €. 500,00 da imputare al prezzo;

– che il conduttore dovrà esercitare il suo diritto di acquisto entro 8 anni dalla stipula del contratto;

– che nel caso in cui eserciti il suo diritto di acquisto entro due anni dalla stipula dell’atto, anche l’intera componente destinata a remunerazione del godimento, pagata sino a quel momento, potrà essere portata a decurtazione del prezzo di acquisto;

– che nel caso in cui eserciti il suo diritto di acquisto entro tre anni dalla stipula dell’atto, l’80% della componente destinata a remunerazione del godimento, pagata sino a quel momento, potrà essere portata a decurtazione del prezzo di acquisto;

– che nel caso in cui eserciti il suo diritto di acquisto entro quattro anni dalla stipula dell’atto, il 60% della componente destinata a remunerazione del godimento, pagata sino a quel momento, potrà essere portata a decurtazione del prezzo di acquisto;

e coì via.

Una simile clausola appare del tutto legittima, in quanto ciò che è essenziale per il contratto de quo è che sia previsto il canone nella sua duplice componente, al fine di rendere possibile, nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto ovvero nel caso di inadempimento, l’applicazione della specifica disciplina dettata dai commi 1bis e 5 dell’art. 23, D.L. 133/2014. Poi sulla destinazione finale delle diverse componenti, nel caso di buon fine del contratto, le parti sono libere di adottare la disciplina che ritengono più opportuna, dovendosi riconoscere, sul punto, la più ampia autonomia contrattuale.

Si ritiene pure legittima la previsione in sede di stipula del contratto iniziale, oltre che del canone periodico nella sua duplice componente, anche di un acconto, da imputare integralmente al prezzo di vendita. Tale previsione, infatti, non appare incompatibile con quello che è lo scopo finale del contratto in oggetto. Anzi con la previsione di un acconto, da imputare esclusivamente al prezzo, si valorizza quello che dovrebbe essere lo scopo finale del rent to buy, ossia il trasferimento della proprietà del bene, rispetto al quale è funzionale la concessione in godimento. Tuttavia in relazione a quella che è la particolare struttura di questo contratto si dovrà precisare la sorte di questo acconto per i casi casi in cui il contratto non dovesse giungere a buon fine ossia non si concludesse col trasferimento dell’immobile, circostanza che può verificarsi sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore che nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento o del concedente o del conduttore. A tal riguardo deve escludersi la possibilità di prevedere il diritto per il concedente di trattenere l’intero acconto nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore o di risoluzione per suo inadempimento, previsione che trasformerebbe, di fatto, l’acconto in una caparra confirmatoria, incompatibile, peraltro, a nostro parere, con la struttura del rent to buy, considerato che con tale contratto il conduttore non assume alcun obbligo all’acquisto. In mancanza di qualsiasi previsione in contratto si deve ritenere che il concedente debba restituire al conduttore l’intero acconto ricevuto. Può, peraltro, prevedersi in contratto che una determinata percentuale di detto acconto possa essere trattenuta dal concedente a titolo di penalità, il tutto nei limiti di cui all’art. 1384 c.c. per cui, se l’importo da trattenere apparisse manifestamente eccessivo avuto riguardo ai contrapposti interessi in gioco, il giudice potrà diminuirlo equamente (fermo restando che il concedente, a titolo di indennità, potrà, invece, trattenere, ai sensi dell’art. 23 commi 1bis e 5, Dl. 133/2014, la percentuale della componente del canone periodico da imputare al prezzo, percentuale che come in appresso si avrà modo di precisare potrà essere anche pari al 100% di detta componente). Nel caso, invece, di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso dovrà restituire l’intero acconto versato, maggiorato degli interessi legali (in applicazione del principio ricavabile dall’art. 23 commi 1bis e 5, Dl. 133/2014).

 

 

1.4 – Il diritto all’acquisto del conduttore.

Il conduttore, con la stipula del rent to buy acquisisce il diritto ad acquistare l’immobile concesso in godimento entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Nel contratto deve, pertanto, essere indicato il corrispettivo pattuito tra le parti per il successivo trasferimento del bene. Ci si chiede se possano essere previste clausole di variabilità del prezzo, in considerazione anche della durata del contratto, che potrebbe essere particolarmente lunga (fino a dieci anni in relazione all’efficacia prenotativa riconosciuta alla trascrizione). Al riguardo si ritiene legittima la previsione di simili clausole, purchè la variabilità del prezzo sia connessa a criteri oggettivi e facilmente riscontrabili (si pensi, ad esempio, a clausole di rivalutazione del prezzo in base a indici ISTAT di variazione dei prezzi). E’ essenziale, per la legittimità di simili clausole, che il prezzo, anche se non determinato in maniera definitiva nel contratto sia comunque determinabile in base ad elementi e criteri certi, espressamente indicati nel contratto stesso.

Secondo lo schema “tipico” delineato dall’art. 23, D.L. 133/2014, con il contratto de quo, il conduttore assume il diritto ma non anche l’obbligo ad acquistare l’immobile concesso in godimento.

Ciò non toglie che le parti possano anche apportare varianti allo schema “tipico” così delineato, ad esempio convenendo che il conduttore assuma anche l’obbligo all’acquisto. Tuttavia c’è da chiedersi se contratti che si discostino dallo schema “tipico” (a seguito di varianti del tipo di quella sopra descritta) possano pur sempre rientrare nel perimetro applicativo dell’art. 23, D.L. 133/2014, ovvero se, al contrario, ne fuoriescano (dovendo ritenersi contratti atipici, certamente leciti, in quanto diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ma non più soggetti alla disciplina di cui alla norma in commento).

Non è del tutto convincente la tesi di chi ritiene sicuramente riconducibile alla disciplina dell’art. 23 in commento anche la fattispecie in cui sia previsto l’obbligo bilaterale alla cessione dell’immobile concesso in godimento. Soprattutto non convince la tesi di chi fonda tale assunto sul disposto del comma 7 dell’art. 23 in questione (e questo, in quanto il suddetto settimo comma consentirebbe l’estensione della disciplina sul rent to buy anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti).

Non ci convince quest’ultimo assunto per due ragioni:

– in primis, in quanto il comma sette dell’art. 23 non si applica direttamente al contratto de quo, prevedendo lo stesso l’estensione ai contratti di locazione, con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, non tanto della disciplina in tema di rent to buy, contenuta nei commi da 1 a 6 del medesimo art. 23, bensì della disciplina in tema di locazione di alloggi sociali con patto di riscatto, contenuta nell’art. 8, D.L. 28 marzo 2014 n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014 n. 80. Il comma sette dell’art. 23 in commento, infatti, così dispone: “Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: «5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.».”

– in secondo luogo, in quanto non ci sembra neppure possibile un’interpretazione estensiva della norma di cui al comma 7 dell’art. 23 tale da ricondurre nel suo ambito applicativo anche il contratto de quo, in quanto norma dettata per altra e diversa fattispecie, la locazione di alloggi sociali, del tutto peculiare ed implicante anche il coinvolgimento di interessi pubblici (inoltre, non ci si può non domandare come mai il legislatore, nel dettare il comma sette dell’art. 23, non lo abbia riferito in primis proprio al contratto disciplinato nei sei commi precedenti, per poi estenderne la disciplina anche alle locazioni di alloggi sociali; se non lo ha fatto è perché, evidentemente, ha voluto circoscrivere la particolare disciplina del comma sette ai soli contratti di locazione di alloggi sociali).

Più convincente è invece la tesi della “tipicità” dello schema contrattuale dell’atto di cui qui si discute, nel senso che il contratto de quo presenterebbe come suo elemento caratterizzante il riconoscimento al conduttore del diritto e non anche dell’obbligo all’acquisto dell’immobile. Tesi questa che ha trovato testuale conforto nella disposizione del comma 1bis dell’23, D.L. 133/2014, introdotto in sede di conversione in legge del decreto suddetto, che così dispone “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”. Con questa norma vengono espressamente disciplinate le conseguenze del mancato esercizio di quel diritto all’acquisto spettante al conduttore, che sembra proprio essere l’elemento qualificante di questa particolare figura contrattuale.

Ovviamente, in questa fase di primo approccio all’interpretazione della normativa in commento, nessuna soluzione può darsi per scontata. Tuttavia in mancanza di riscontri giurisprudenziali (ed al momento è impossibile averne) è consigliabile non discostarsi da quello che è lo schema “tipico” del contatto de quo, quale risulta dal tenore letterale della norma. Vi è, altrimenti, il rischio, concreto, ogni qualvolta ci si discosti dallo schema “tipico”, di vedersi in futuro negata l’applicazione della disciplina in commento; ad esempio se venisse previsto l’obbligo di alienazione a carico del concedente e l’obbligo di (e non il diritto all’) acquisto a carico del conduttore, il contratto potrebbe non più essere qualificato come rent to buy, bensì come un contratto di locazione collegato ad un preliminare bilaterale, con conseguente limitazione dell’efficacia della trascrizione a soli tre anni anziché dieci.

1.5 – Pagamento del canone mediante accollo di mutuo.

Si ritiene possibile per il conduttore pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al corrispettivo di acquisto, ma anche per la parte imputabile al godimento) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. Le parti, in relazione al suddetto accollo, dovranno disciplinare, in contratto, le modalità di imputazione ai canoni convenuti del mutuo così accollato: o prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, ovvero “spalmando” detto capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con il mutuo accollato ed in parte da pagarsi in denaro). Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo oggetto di accollo, se a tale accollo non abbia aderito il mutuante, dichiarando espressamente di liberare il concedente (il tutto così come disposto dall’art. 1273 c.c.).

1.6 – La forma del contratto.

Per quanto riguarda la forma del contratto torna applicabile al caso di specie la disposizione generale di cui all’art. 1350 c.c., per cui, trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di immobili (o di altri diritti reali su immobili), dovrà essere fatto, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata. Peraltro è fondamentale, per assicurare un minimo di tutela al conduttore/acquirente, che il rent to buy venga trascritto; senza trascrizione il contratto de quo appare poco appetibile, una sorta di “arma spuntata” (almeno dal punto di vista del conduttore/acquirente); ed infatti proprio per ovviare a tale criticità è intervenuto il legislatore con la norma in commento, il cui scopo principale è stato proprio quello di prevedere la trascrivibilità del rent to buy. Ma se così è, ne deriva che nella pratica, forma necessitata per il contratto di cui trattasi è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, al fine di ottenere un titolo idoneo alla trascrizione (art. 2657 c.c.). Inoltre il contratto redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata presenta un ulteriore vantaggio, questa volta nell’interesse del concedente/venditore, per il caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore e quindi di necessità di attivare la procedura di esecuzione forzata: si rammenta, al riguardo, che, giusta quanto disposto dall’art. 474 c.p.c.:

– l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile;

– sono titoli esecutivi gli atti ricevuti da notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, peraltro, solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro).

L’atto pubblico o la scrittura privata, pertanto, consentirà al concedente/venditore di attivare immediatamente la procedura esecutiva senza dover ottenere il preventivo accertamento giurisdizionale del proprio diritto.

Ma il concedente/venditore potrebbe avere la necessità di agire nei confronti del conduttore/acquirente non solo per il recupero dei canoni non pagati ma, anche, per la restituzione dell’immobile concesso in godimento (ad esempio nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ovvero nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto). Orbene, in questo caso, se il contratto è stato redatto nella forma di atto pubblico, il concedente potrà disporre di un titolo esecutivo anche per avviare la procedura esecutiva di consegna e rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 c.c.; ne consegue che tra le possibili forme ammesse per il contratto de quo appare sicuramente preferibile quella dell’atto pubblico, con la conseguenza che si potrà in tale modo disporre:

– sia di un titolo idoneo per la trascrizione (a tutela del conduttore/acquirente);

– sia di un titolo esecutivo idoneo ad attivare sia la procedura forzata per recupero di somme di denaro ai sensi dell’art. 2910 c.c. che la procedura di esecuzione forzata per consegna o rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 c.c. (a tutela del concedente/venditore)

1.7 – L’oggetto del rent to buy.

Il rent to buy può avere per oggetto qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ecc.; non sembra via siano preclusione ad ammettere che oggetto del contratto de quo possa essere anche un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la norma in commento, infatti, non fa distinzione di sorta e non prevede esclusioni di nessun tipo. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”.

Non sembra vi siano preclusioni neppure alla deduzione in contratto di fabbricati realizzati solo al grezzo. Potrebbe convenirsi in contratto che le opere di completamento e finitura debbano essere realizzate proprio dal conduttore (derogando al disposto dell’art. 1005 c.c. richiamato dalla norma in commento), prevedendo, di conseguenza, un canone ridotto (sia per la parte riferita alla remunerazione del godimento che per la parte imputabile a corrispettivo di cessione), in relazione al fatto che il bene concesso in godimento non è ancora agibile e che le spese per renderlo utilizzabile vengono, per l’appunto, assunte dal conduttore.

1.8 – La facoltà di sublocazione.

Ci si chiede se il conduttore possa sublocare a terzi l’immobile concessogli in godimento. Se nulla, al riguardo, è previsto in contratto, si ritiene di dover dare risposta negativa al quesito. La facoltà di godimento, in quanto strettamente connessa al diritto all’acquisto dell’immobile riconosciuto al conduttore, deve ritenersi di carattere strettamente personale e quindi, nell’intenzione delle parti che nulla hanno disposto al riguardo, di spettanza esclusiva del conduttore stesso e non trasferibile a terzi. Ciò non toglie, ovviamente, che le parti possano in contratto prevedere espressamente la facoltà di sublocazione in capo al conduttore. In mancanza di una disciplina specifica in materia, la regola deve, invece, ritenersi nel senso dell’esclusione della facoltà di sublocazione.

 

 

  1. La trascrizione

2.1 – La trascrivibilità del contratto.

Il rent to buy è un contratto (almeno nella sua prima fase) ad effetti obbligatori. Le pattuizioni in esso contenute, pertanto, non sarebbero, come tali, opponibili ai terzi. E proprio per ovviare a tale criticità (l’efficacia esclusivamente “inter partes”, infatti, prima dell’entrata in vigore del D.L. 133/2014, aveva disincentivato la stipula di contratti di questo tipo, decisamente troppo rischiosi per un conduttore/acquirente), la norma in commento ha previsto la possibilità della trascrizione del rent to buy.

L’art. 23, co. 1, D.L. 133/2014 dispone, infatti, che “i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice civile”.

Il legislatore, pertanto, non ha introdotto nel corpo del codice civile una nuova norma, destinata specificatamente a disciplinare la trascrizione di questo nuovo contratto (secondo lo schema seguito in passato anche per altri istituti, come i vincoli di destinazione, i vincoli di interesse pubblico, i diritti edificatori, ecc.), ma ha richiamato per il contratto de quo la disciplina dettata specificatamente per la trascrizione del preliminare (art. 2645bis c.c.) e per la trascrizione della locazione ultra novennale (art. 2643, co. 1, n. 8, c.c.)

La trascrizione del rent to buy produce, pertanto, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali lo stesso si articola:

un effetto di opponibilità ai terzi, ex art. 2644 cod. civ., con riguardo alla concessione in godimento (in conseguenza del richiamo alla disposizione di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8, cod. civ.)

– un effetto prenotativo con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore (in conseguenza del richiamo alla disposizione dell’art. 2645bis cod. civ.)

2.2 – L’opponibilità a terzi.

Innanzitutto con la trascrizione del contratto de quo si ottiene l’opponibilità ai terzi della concessione in godimento; alla trascrizione si può procedere a prescindere dalla durata del periodo di godimento (che può essere sia superiore che inferiore ai nove anni). Con riguardo al contratto di locazione la trascrizione è necessaria per l’opponibilità ai terzi del contratto di durata ultranovennale. Entro il novennio, infatti, per l’opponibilità, è sufficiente l’atto con data certa. Conseguentemente la mancata trascrizione di un contratto di locazione di durata superiore al novennio, ma avente data certa, non determina l’inopponibilità ai terzi dell’intero rapporto locativo, ma solo di quella parte che eccede il novennio. Per il contratto de quo, invece, la trascrizione è sempre necessaria per l’opponibilità al terzo acquirente del rapporto di godimento, e ciò a prescindere dalla durata convenuta per il godimento (Infatti non viene richiamata dalla norma in commento la disposizione dell’art. 1599 c.c., che sancisce l’opponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione avente data certa anteriore all’alienazione del bene, né tale norma può ritenersi applicabile in via estensiva al contratto de quo, che some sopra ricordato nulla ha a che vedere con il contratto di locazione).

2.3 – L’effetto prenotativo.

La trascrizione del contratto de quo produce, come sopra ricordato, anche un “effetto prenotativo”, nel senso di far retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto traslativo (conseguente all’esercizio del diritto di acquisto riconosciuto al conduttore) o della sentenza ex art. 2932 c.c. al momento della trascrizione del contratto medesimo; in questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendo allo stesso di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del contratto de quo, e venendo, al contempo, neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo.

L’art. 2645 bis c.c. peraltro, subordina il prodursi di detto effetto prenotativo (così come tutti gli altri effetti) connessi a questa specifica trascrizione a due condizioni:

– che la trascrizione dell’atto traslativo o della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. avvenga prima della scadenza del termine di durata del contratto de quo (così dispone l’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014 che modifica sul punto la disposizione dell’art. 2645bis c.c. che prevede, invece, per il preliminare, che la trascrizione del contratto traslativo o della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. debba avvenire entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo);

– che la trascrizione dell’atto traslativo o della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. avvenga, comunque, entro dieci anni dalla data della trascrizione del contratto de quo (così, sempre, dispone l’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014 che modifica sul punto la disposizione dell’art. 2645bis c.c. che prevede, invece, per il preliminare, che la trascrizione del contratto traslativo o della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. debba, comunque, avvenire entro tre anni dalla data della trascrizione del preliminare medesimo);

2.4 – Il privilegio speciale (art. 2775bis c.c.)

La trascrizione ex art. 2645bis c.c. garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di mancato adempimento da parte del concedente del contratto de quo. Infatti la norma dell’art. 2775 bis c.c. (norma pure espressamente richiamata dall’art. 23, co. 2, D.L. 133/2014), riconosce ai crediti del conduttore che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (ossia non sia scaduto il termine di durata previsto nel contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla trascrizione del contratto stesso) al momento:

  • della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa
  • della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento,
  • della trascrizione del pignoramento
  • dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Detto privilegio, peraltro, non è opponibile:

– ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto del bene immobile (mutui ai quali, pertanto, deve essere intervenuto il concedente in qualità di terzo datore di ipoteca dovendo essere garantiti da ipoteca sull’immobile oggetto del contratto de quo e pertanto non ancora acquisito in proprietà dal conduttore)

– nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’ art. 2825-bis c.c. (norma pure questa espressamente richiamata dall’art. 23, co. 2, D.L. 133/2014); si tratta, in particolare, dei creditori, garantiti da ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario ex artt. 38 e segg. Dlgs 385/1993, che il conduttore si sia accollata con il contratto de quo o con altro atto successivo, debitamente annotato in margine alla trascrizione del contratto de quo.

Sulla portata dell’art. 2775 bis c.c. molto si è discusso in passato (con riguardo ovviamente al preliminare, ma le relative considerazioni possono essere utilizzate ora anche per il rent to buy).

Al riguardo si è sostenuto che il privilegio ex art. 2775 bis c.c. prevale rispetto le ipoteche iscritte tanto posteriormente quanto anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare e ciò in forza della regola generale in tema di “priorità” riconosciuta ai privilegi di cui all’art. 2748, secondo comma, c.c., stante la mancanza di alcuna diversa disposizione in deroga nella norma in commento, e salve le due specifiche limitazioni previste dall’art. 2775 bis c.c., secondo comma per la non opponibilità del privilegio, quali sopra riportate (In questo senso Tribunale di Genova Sezione fallimentare, ordinanza 18 gennaio 2001, in Notariato IPSOA 2001 pag. 583 e segg.; Ministero di Grazia e Giustizia – Ufficio legislativo – nota 15 aprile 1997 prot. 291421/35-2 in Guida Normativa Edizioni Sole 24 Ore – 1997 n 89 pag. 24)

La dottrina prevalente, peraltro, si è schierata a favore della tesi della non opponibilità del privilegio ex art. 2775 bis c.c. alle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare. Varie sono state le argomentazioni portate a favore di quest’ultima tesi. Da segnalare, in particolare, l’argomentazione fondata sulla natura iscrizionale del privilegio in questione. Si è osservato, al riguardo, che se la legge subordina il sorgere del privilegio, alla trascrizione del preliminare, ciò significa che alla formalità pubblicitaria è stata attribuita anche la funzione di criterio di risoluzione dei conflitti tra creditore privilegiato e terzi titolari di diritti incompatibili. La trascrizione del preliminare, rispetto al privilegio, va considerata alla stregua di una comune iscrizione ipotecaria. Come tale sarà soggetta, sul piano delle regole di conflitto, ai principi che informano gli artt. 2644 e 2852 cod. civ., cioè alla regola che prevale chi ha iscritto o trascritto in data anteriore. Nello stesso senso della dottrina maggioritaria anche la più recente giurisprudenza, formatasi successivamente alla fondamentale sentenza della Cassazione, Sezioni Unite, 1 ottobre 2009, n. 21045, con la quale si è riconosciuto, nell’ambito di una procedura fallimentare, che il credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale ex art. 2775 bis c.c., deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello della banca che prima della trascrizione del preliminare aveva iscritto ipoteca sull’immobile. Tale indirizzo poi è stato confermato nelle successive sentenze della Cassazione quali la sentenza 16 marzo 2012 n. 4195, la sentenza 27 novembre 2012 n. 20974, la sentenza 9 gennaio 2013 n. 341.

2.5 – La cancellazione della trascrizione (art. 2668 c.c.).

L’art. 23, co. 2, D.L. 133/2014, richiama anche la disposizione dell’art. 2668, co. 4, c.c. che disciplina la cancellazione della trascrizione del preliminare eseguita si sensi dell’art. 2645bis c.c.; pertanto in tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto (a seguito di risoluzione consensuale, o di risoluzione per inadempimento di una delle parti, o di recesso, se riconosciuto ad una delle parti, ecc.) può esservi la necessità di procedere alla cancellazione della trascrizione, stante l’evidente interesse del proprietario/concedente a recuperare la piena disponibilità dell’immobile. Si potrà procedere alla cancellazione:

– in forza di consenso debitamente manifestato dalle parti (nell’atto stesso con il quale vengono fatti cessare gli effetti del contratto, come nel caso di risoluzione consensuale, ovvero con un atto stipulato ad hoc, proprio per consentire alla cancellazione della trascrizione)

– in forza di sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione.

Non si ritiene necessaria la formale cancellazione della trascrizione se gli effetti della stessa sono venuti meno per decorrenza del termine (ossia se è spirato il termine convenuto per la durata del rent to buy ovvero se sono già decorsi i dieci anni dalla trascrizione del contratto medesimo).

 

 

 

  1. Gli obblighi del concedente e del conduttore

3.1 – Il rinvio alla disciplina dell’usufrutto.

Lart. 23, co. 4, D.L. 133/2014, per disciplinare i reciproci obblighi e diritti del concedente e del conduttore richiama la disciplina dettata in materia di usufrutto, e ciò benché il diritto di godimento che discende dal contratto de quo sia un diritto di natura obbligatoria e non un diritto di carattere reale (vedi supra sub § 1). In particolare vengono richiamati gli articoli da 1002 a 1007 e gli artt. 1012 e 1013 cod. civ., in quanto compatibili (al riguardo riteniamo non vi sia spazio per l’applicazione al contratto de quo della disposizione dell’art. 1003 c.c., a nostro parere incompatibile con la struttura di detto contratto).

3.2 – L’obbligo di inventario e di garanzia.

Innanzitutto il conduttore, nel prendere in consegna l’immobile, deve procedere all’inventario e deve prestare garanzia; non può conseguire il possesso dei beni prima di avere adempiuto agli obblighi suddetti. Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova (art. 1002 c.c.).

Il conduttore è tenuto, pertanto, a fare, a sue spese, l’inventario dei beni, previo avviso al concedente. Non vi è, peraltro, un obbligo inderogabile a carico del conduttore di fare l’inventario. Egli ne può essere dispensato. Tant’è vero che la norma dell’art. 1002 c.c. stabilisce, espressamente, che quando l’usufruttuario (nel nostro caso il conduttore) è dispensato dal fare l’inventario, questo può essere richiesto dal proprietario a sue spese. Si prevede che nel caso del contratto de quo sarà particolarmente diffuso il ricorso alla dispensa dall’inventario, soprattutto laddove oggetto di contratto sia il solo bene immobile. In questo caso già il contratto (risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata) contiene la precisa descrizione del bene concesso in godimento, e costituisce di per sé “inventario”. Un apposito inventario ex art. 1002 c.c., apparirebbe, in questo caso, del tutto inutile. Diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato. In questo caso può esserci l’interesse del concedente alla redazione dell’inventario. Il tutto, peraltro, potrebbe risolversi con la redazione di un apposito elenco, contenente la descrizione degli arredi e degli accessori di compendio dell’immobile, da allegare poi al contratto de quo. La norma dell’art. 1002 c.c., infatti, non prescrive per l’inventario in questione particolari forme (in dottrina si ammette anche l’inventario redatto in forma privata a cura dell’interessato o di persona da lui incaricata).

Il conduttore deve inoltre dare idonea garanzia. In dottrina (con riguardo all’usufrutto) si è ritenuto che l’idonea garanzia ex art. 1002 c.c. si riferisce all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni gravanti sull’usufruttuario (nel nostro caso il conduttore), compreso, in particolare, l’obbligo di custodia e manutenzione derivante dall’art. 1004 c.c. (vedi in appresso punto 3.3). Spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare nonché disciplinare le modalità con cui la stessa deve essere prestata. Ad esempio, stante l’affinità tra la posizione del conduttore nel contratto de quo e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista, in tema di locazione, dall’art. 11 legge 27 luglio 1978 n. 392, ossia ad un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte di canone imputatile alla remunerazione del godimento), deposito produttivo di interessi legali, che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di godimento (o eventualmente imputabili al prezzo di cessione). Non va neppure esclusa una garanzia costituita da apposita polizza fideiussoria bancaria o assicurativa sempre per importo non superiore a tre mensilità del canone (nei termini di cui sopra). Dall’obbligo di prestare garanzia il conduttore potrà essere dispensato. Anche quest’obbligo rientra nella libera disponibilità delle parti, in quanto non considerato, dalla norma in commento di carattere inderogabile (si rammenta, al riguardo, che l’art. 1002 c.c. prevede in materia di usufrutto un’ipotesi di dispensa ex lege dall’obbligo di prestare garanzia).

3.3 – Custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria.

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili, e delle relative parti condominiali se immobile in un condominio, sono a carico del conduttore; sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.). Si intendono di ordinaria manutenzione, secondo prassi, le riparazioni che riguardino elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato, ecc. ecc.). Come si è avuto modo di osservare in dottrina (in tema di usufrutto) quelli discendenti dall’art. 1004 c.c. sono dei veri e propri obblighi a carico (in questo caso) del conduttore, il quale è tenuto a provvedere personalmente alla custodia e all’ordinaria manutenzione degli immobili, non essendo tenuto, semplicemente, a sopportarne gli oneri economici. Vi sarebbe a carico del conduttore un vero e proprio obbligo di custodia, che comporterebbe a carico del conduttore stesso l’obbligo di adottare tutte quelle misure e di tenere tutti quei comportamenti che fossero necessari per prevenire danni materiali all’immobile nonché usurpazioni da parte di terzi e/o violazioni al suo stato giuridico.

3.4 – Manutenzione straordinaria.

Le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali se immobile in un condominio, sono a carico del concedente. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, l’interesse (nella misura del tasso legale) delle somme spese per le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.). In alternativa all’obbligo a carico del conduttore di corrispondere gli interessi, si ritiene possibile che le parti possano convenire in contratto forme di compartecipazione alle spese per riparazioni straordinarie, secondo percentuali ben definite (il conduttore, in tal modo, potrà estinguere la sua obbligazione in unica soluzione, senza dover corrispondere gli interessi legali per tutta la durata del rapporto). In giurisprudenza (con riguardo all’usufrutto) si è ritenuto che quando vi sia la necessità di eseguire una riparazione straordinaria, è in facoltà del proprietario (ossia nel nostro caso il concedente) di eseguirla, senza che vi sia un suo obbligo in tal senso. Ovviamente se il proprietario (concedente) decide di non dar corso alla riparazione straordinaria, a ciò può provvedere direttamente l’usufruttuario, con diritto al rimborso delle spese sostenute al termine del periodo di godimento, senza peraltro dover corrispondere gli interessi legali, e ciò in applicazione del disposto dell’art. 1006 c.c. (vedi successivo punto 3.5). Riparazioni straordinarie sono, per espressa disposizione di legge, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. In dottrina e in giurisprudenza si è ritenuto l’elenco delle opere di straordinaria amministrazione contenuto nell’art. 1005 c.c. non di carattere tassativo. Pertanto debbono ricomprendersi tra le riparazioni straordinarie, rilevanti ai fini di cui al’art. 1005 c.c. di cui si tratta, tutte quelle riparazioni che riguardano interventi su parti strutturali degli edifici e quelle per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento ecc. ecc.).

3.5 – La facoltà di sostituzione nelle riparazioni straordinarie.

Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine della concessione del godimento senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi, posto che tali somme sono state anticipate, per conto del concedente, dallo stesso conduttore (art. 1006 c.c.). Secondo quanto ritenuto dalla dottrina (in materia di usufrutto) il conduttore prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie deve darne comunicazione al concedente, al fine di avere la certezza che lo stesso non intende provvedervi in proprio, legittimando così il suo intervento sostitutivo ex art. 1006 c.c.. Si discute pure in dottrina circa le conseguenze, a carico dell’usufruttuario (e nel nostro caso del conduttore) qualora lo stesso proceda all’esecuzione delle riparazioni straordinarie senza consultare preventivamente il proprietario. Si esclude un diritto al risarcimento del danno a favore del proprietario, posto che l’intervento posto in essere migliora e non danneggia il bene. Si discute invece circa il diritto dell’usufruttuario (nel nostro caso il conduttore) ad ottenere il rimborso delle spese sostenute.

3.6 – Rovina dell’accessorio.

La disciplina dettata dagli artt. 1005 e 1006 c.c. (vedi supra punti 3.4 e 3.5) si applica anche nel caso in cui, per vetustà o caso fortuito, rovini soltanto in parte l’edificio che formava accessorio necessario del fondo oggetto del contratto de quo (art. 1007 c.c.). Le opere per rimediare alla rovina parziale dell’accessorio vengono pertanto equiparate, dalla norma in commento, alle riparazioni straordinarie, anche se il più delle volte potranno consistere in veri e propri interventi di ricostruzione.

3.7 – Usurpazione degli immobili.

Se durante la concessione in godimento un terzo commette usurpazione degli immobili o altrimenti offende le ragioni del concedente, il conduttore è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente possano derivare al concedente. Tale obbligo di denuncia viene considerato espressione del più generale obbligo di custodia che grava sul conduttore (vedi supra al punto 3.3). Il conduttore può far riconoscere l’esistenza delle servitù a favore degli immobili o l’inesistenza di quelle che si pretende di esercitare su gli immobili; il conduttore deve in questi casi chiamare in giudizio il concedente, quale proprietario degli immobili (art. 1012 c.c.).

3.8 – Le spese delle liti.

Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione in godimento sono sopportate dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse (art. 1013 c.c.). In dottrina (con riguardo all’usufrutto) si è ritenuto che nella determinazione del rispettivo interesse deve aversi riguardo al valore dell’usufrutto posto a confronto con il valore della nuda proprietà. Nel caso di specie si dovrà far riferimento al valore del diritto globalmente spettante al conduttore (diritto al godimento e diritto all’acquisto del bene) rispetto al valore del diritto spettante al concedente.

3.9 – Le unità in condominio

Nel caso di unità immobiliare facente parte di un condominio debbono ritenersi applicabili anche al caso di specie le norme di cui all’art. 67, commi 6, 7 e 8, disposizioni di attuazione del codice civile (nel testo attualmente in vigore, modificato dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220). Infatti se il legislatore, nel D.L. 133/2014, per quanto riguarda la disciplina sulle riparazioni ordinarie e straordinarie dell’immobile, ha ritenuto di dover richiamare la disciplina dettata in materia di usufrutto (piuttosto che quella dettata in tema di locazione), appare coerente ritenere applicabile ai rent to buy anche la disciplina dettata in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, Pertanto:

– il diritto di voto nelle assemblee, su ordini del giorni relativi ad affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni, spetterà al conduttore;

– nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetterà al concedente a meno che il conduttore intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. (vedi precedente punto 3.5), nel qual caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia al conduttore che al concedente;

– concedente e conduttore rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

3.10 – I miglioramenti e le addizioni.

Lart. 23, co. 4, D.L. 133/2014 stranamente non richiama le disposizioni degli artt. 985 e 986 c.c., in tema, rispettivamente, di miglioramenti ed addizioni. Tuttavia non si può escludere la possibilità per le parti di prevedere, con apposita clausola da inserire nel contratto de quo:

– la facoltà per il conduttore di apportare miglioramenti all’immobile, con diritto ad un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione del bene, pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito dall’immobile per effetto dei miglioramenti stessi;

– la facoltà per il conduttore di eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica dell’immobile, con diritto di toglierle alla scadenza del contratto (se non viene esercitato il diritto all’acquisto) qualora ciò possa farsi senza nocumento del bene, salvo che il concedente preferisca ritenere le addizioni stesse, corrispondendo al conduttore un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione del bene, pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Non sembra, infatti, vi siano ostacoli ad ammettere una disciplina contrattuale nel senso sopra delineato in tema di miglioramenti e addizioni; in particolare una simile disciplina non appare incompatibile con la struttura del contratto de quo. Basti pensare che una disciplina analoga a quella dettata dagli artt. 985 e 986 c.c. è prevista anche per il contratto di locazione (art. 1592 c.c. in tema di miglioramenti e art. 1593 in tema di addizione). Sarebbe ben strano che il conduttore, in forza di un rent to buy non possa, se espressamente previsto in contratto, fare ciò che è consentito per legge sia all’usufruttuario che al locatario (e cioè apportare miglioramenti e addizioni, con i conseguenti diritti alle relative indennità)

 

 

 

  1. La circolazione del contratto

4.1 – Il contratto per persona da nominare

Si ritiene possibile la stipula del contratto de quo con lo schema del contratto per persona da nominare. Non vi sono, infatti, ragioni per escludere l’applicabilità al rent to buy di tale schema contrattuale. Si rammenta, infatti, che, in dottrina, si ritiene tale schema alla stregua di uno schema contrattuale di valenza “generale” e quindi applicabile, in linea di principio, a qualsiasi fattispecie contrattuale, con la sola esclusione:

– dei contratti caratterizzati dall’intuitus personae, ossia dall’infungibilità della persona dello stipulante (ovvero del soggetto, che, in base allo schema contrattuale considerato, dovrebbe riservarsi la facoltà di designare altro e diverso soggetto che subentri in suo luogo, assumendo tutti i diritti ed obblighi discendenti dal contratto);

– dei contrati incompatibili con l’istituto della rappresentanza (posto che, secondo l’orientamento tradizionale, il contratto per persona da nominare è fattispecie riconducibile nell’ambito dell’istituto della rappresentanza, rappresentanza, peraltro, “eventuale”, posto che in mancanza di una valida ed efficacia dichiarazione di nomina, il contratto è destinato a produrre tutti i suoi effetti tra le parti originarie, non operando alcun meccanismo rappresentativo);

– dei contratti di secondo grado, che, in quanto destinati a modificare, integrare, sciogliere rapporti giuridici già in essere, non possono che essere stipulati tra le sole parti che a tali rapporti hanno dato vita.

Secondo l’opinione prevalente, lo schema del contratto per persona da nominare è parimenti utilizzabile sia nei contratti ad efficacia obbligatoria (com’è il contratto de quo nella sua prima fase, quella della concessione in godimento) che nei contratti a effetti traslativi (com’è il contratto de quo nella sua seconda fase, quando il conduttore esercita il suo diritto all’acquisto).

Ne consegue che allo schema del contratto per persona da nominare si potrà ricorrere:

  1. I) in occasione della stipula del contratto iniziale, ossia in occasione della concessione del bene in godimento. In questo caso il conduttore potrà, con apposita clausola da inserire in contratto, riservarsi la facoltà di designare, entro un termine ben preciso da indicare in contratto (normalmente non superiore, a tre giorni per ragioni di carattere fiscale), una terza persona che subentri nell’intera sua posizione contrattuale, assumendo in tal modo tutti i diritti (in primis il diritto al godimento del bene ed il diritto al suo acquisto nei termini convenuti) e tutti gli obblighi (in primis l’obbligo di pagare il canone nella sua doppia componente di corrispettivo del godimento e anticipo del prezzo) che discendono dal contratto in questione. Fermo restando che, qualora la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al concedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione del terzo designato o ad una procura dallo stessa rilasciata anteriormente alla stipula del contratto, il contratto stesso non verrà meno, vincolando al rispetto delle pattuizioni in esso contenute i contraenti originari.
  2. II) In occasione, sempre, della stipula del contratto iniziale, ma non con riguardo all’intero contenuto del contratto così stipulato, bensì con riguardo al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore. In particolare si ritiene possibile, che il conduttore, con apposita clausola da inserire in contratto, possa riservarsi la facoltà di nominare, in occasione dell’esercizio del diritto all’acquisto, e comunque entro il termine ultimo convenuto per l’esercizio di detto diritto, altra persona per l’acquisto dell’immobile, che si assuma i soli diritti e obblighi che in relazione alla cessione dell’immobile discendono dal contratto. Il terzo validamente designato, in conseguenza della sua accettazione, dovrà, a sua volta, pagare il prezzo quale determinato in contratto al netto della “componente” dei canoni imputabile a corrispettivo (e quindi già pagata nel corso del rapporto dal conduttore/stipulante) e rimborsare al conduttore/stipulante medesimo la parte di prezzo dallo stesso “anticipata” col pagamento dei canoni (salvo che il conduttore non rinunci al rimborso, concretizzando in tal modo una liberalità indiretta).

III) In occasione della stipula del contratto finale (ossia del contratto comportante il trasferimento dell’immobile a seguito dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore). In questo caso il conduttore potrà riservarsi, con apposita clausola da inserire nel contratto traslativo, la facoltà di nominare, entro un termine preciso (non superiore, peraltro, a tre giorni per le note questioni di carattere fiscale) altra persona per l’acquisto definitivo dell’immobile. Il terzo validamente designato, in conseguenza della sua accettazione, acquisterà l’immobile, con effetto dal momento della stipula dell’atto traslativo, e sarà tenuto a rimborsare al conduttore/stipulante il prezzo dallo stesso pagato (in parte col pagamento dei canoni), salvo che il conduttore/stipulante non rinunci al rimborso, concretizzando in tal modo una liberalità indiretta. Se, invece, la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al cedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione del terzo designato o ad una procura dallo stessa rilasciata anteriormente alla stipula del contratto, il contratto stesso non verrà meno, e l’effetto traslativo si produrrà a favore del conduttore/stipulante. Potrà essere opportuno già nel contratto iniziale inserire apposita clausola con la quale venga riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la facoltà di nomina in occasione della stipula del contratto traslativo finale.

Trova, comunque, applicazione la disciplina generale in tema di contratto per persona da nominare, dettata dagli artt. 1401 e segg. c.c.; in particolare:

  1. i) La dichiarazione di nomina deve essere comunicata all’altra parte (ossia al concedente) nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso (art. 1402, co.1, c.c.). Si rammenta che secondo l’orientamento prevalente la dichiarazione di nomina consiste in un atto unilaterale di natura negoziale, con funzione “integrativa” del negozio cui accede, in quanto funzionale all’individuazione del soggetto nei cui confronti si produrranno gli effetti del contratto. Si tratta, inoltre, di atto recettizio, in quanto, per produrre i suoi effetti, deve essere portato a conoscenza dell’altra parte entro la scadenza del termine convenuto. La dichiarazione di nomina, pertanto, produce i suoi effetti dal momento in cui viene comunicata al promittente (nel nostro caso il concedente /proprietario).
  2. ii) La dichiarazione di nomina, secondo l’orientamento dottrinale prevalente, non ammette l’apposizione di condizioni o di termini, per cui deve essere pura e semplice, in modo da consentire il subentro del nominato nella stessa identica posizione dello stipulante. Tuttavia non manca in dottrina chi ritiene possibile l’apposizione alla dichiarazione di nomina di condizioni e termini purchè le prime siano destinate ad avverarsi ed i secondi a spirare prima della scadenza del termine previsto in contratto per la nomina.

iii) E’ ammessa la nomina plurisoggettiva, ovvero la designazione di più persone che, con vincolo solidale tra di loro, assumano tutti i diritti ed obblighi discendenti dal contratto, subentrando nella posizione giuridica dello stipulante (nel nostro caso il conduttore/stipulante); è pure ammessa la nomina congiunta; in questa ipotesi, lo stipulante (nel nostro caso il conduttore/stipulante) non esce definitivamente dal contratto ma aggiunge a sé stesso un altro soggetto (o altro soggetti) per assumere insieme, in via solidale, tutti i diritti ed obblighi discendenti dal contratto.

  1. iv) Il termine entro il quale deve essere eseguita e comunicata al promittente (nel nostro caso il concedente/proprietario) la nomina è, in linea di principio di tre giorni. Così stabilisce l’art. 1402, co. 1., c.c. con disposizione che peraltro non è imperativa e che ammette la deroga, in presenza di un diverso accordo delle parti. Peraltro il rispetto del termine prescritto di tre giorni si impone per ragioni di carattere fiscale, al fine di escludere doppie imposizioni (art. 32, DPR. 26 aprile 1986 n. 131 Testo Unico Imposta registro). In dottrina ed in giurisprudenza si ritiene, unanimamente, che detto termine sia posto a pena di decadenza, avendo la funzione di limitare nel tempo l’esercizio del potere di nomina che lo stipulante si sia eventualmente riservato, in relazione all’interesse del promittente di conoscere la controparte contrattuale. In quanto termine di decadenza, il suo compimento non può essere rilevato d’ufficio dal giudice (art. 2969 c.c.) ed allo stesso non si applicano le norme relative all’interruzione della prescrizione (art. 2964 c.c.).
  2. v) La dichiarazione di nomina non ha effetto se non è accompagnata dall’accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto (art. 1402, co. 2, c.c.). La nomina di per sé non è sufficiente a coinvolgere il terzo designato nel contratto ed a fargli assumere tutti i diritti e obblighi che ne discendono; a tal fine è necessaria la sua accettazione (e l’accettazione può essere manifestata anche in via “anticipata”, prima della stipula del contratto de quo, mediante la sottoscrizione di apposita procura). Secondo l’orientamento prevalente, anche l’accettazione del terzo nominato consiste in un atto unilaterale negoziale di natura recettizia. Parte della dottrina e della giurisprudenza riconduce l’accettazione alla figura della “ratifica” (art. 1395 c.c. in forza del quale il contratto concluso da procuratore privo dei poteri può essere ratificato dall’interessato con l’osservanza delle forme prescritte per la conclusione di esso).
  3. vi) La dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata non hanno effetto se non rivestono la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto, anche se non prescritta dalla legge (art. 1403, co. 1 c.c.). La dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata debbono, pertanto, rivestire la stessa forma usato in concreto per il contratto; ad esempio se il contratto de quo fosse stato stipulato nella forma di atto pubblico, anche la dichiarazione di nomina, la procura e l’accettazione debbono essere redatti per atto pubblico (benché, per il contratto de quo, la legge non prescriva, a pena di nullità, la forma di atto pubblico). La mancata osservanza del requisito di forma rende la dichiarazione di nomina inefficace e quindi inidonea a far subentrare il terzo designato nel contratto in luogo dello stipulante. Parte della dottrina ritiene che la mancata osservanza del requisito di forma determini la nullità della dichiarazione di nomina o della procura o dell’accettazione, secondo quelli che sono i principi generali in tema di forma degli atti negoziali e tenuto conto delle conseguenze previste dalla legge proprio per il mancato rispetto del requisito formale.

vii) Se per il contratto è richiesta a determinati effetti una forma di pubblicità, deve agli stessi effetti essere resa pubblica anche la dichiarazione di nomina, con l’indicazione dell’atto di procura o dell’accettazione della persona nominata (art. 1403, co. 2, c.c.). Poichè nel caso di specie, se a ricevere il contratto de quo sia un Notaio, lo stesso deve procedere alla sua trascrizione (nel caso dell’”atto iniziale” di concessione in godimento del bene, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2645bis c.c. e 2643, co.1, n. 8 c.c. mentre nel caso dell’”atto finale” di cessione del bene, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2643, co. 1, nn. 1 o 2, c.c.) ne discende che, ogni qualvolta si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare, anche la dichiarazione di nomina deve essere trascritta (con l’indicazione della procura e/o dell’accettazione), in ottemperanza alla prescrizione di cui all’art. 1403, c. 2, c.c. Sulla natura di tale trascrizione non vi è unanimità di vedute in dottrina. Prevale l’opinione di chi esclude la natura di pubblicità dichiarativa: non si tratterebbe nel caso di specie di risolvere il conflitto tra più aventi causa dal medesimo alienante (art. 2644 c.c.) (la dichiarazione di nomina, come sopra ricordato, consiste in un atto negoziale integrativo di altro contratto, che non determina, di per sé, ulteriori effetti traslativi). Si ritiene, pertanto, che trattasi di pubblicità notizia (autorevole Autore ritiene che detta trascrizione debba considerarsi alla stregua di un’annotazione a margine dell’atto trascritto). Si ritiene che la trascrizione della dichiarazione di nomina ex art. 1403 c.c. non sia prescritta nè per mantenere l’effetto prenotativo di cui all’art. 2645bis c.c. o l’effetto di cui all’art. 2643, co. 1, n. 8, c.c. (nel caso di atto iniziale) nè per l’opponibilità ai terzi dell’evento traslativo (nel caso dell’atto finale), ma per ragioni di trasparenza e completezza delle informazione ricavabili dai RR.II ed anche al fine di rendere conoscibile la avvenuta nomina ai terzi, in considerazione del suo effetto retroattivo.

Circa le modalità di esecuzione della trascrizione si osserva quanto segue:

– sia nel caso dell’”atto iniziale” di concessione in godimento del bene (da trascrivere ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2645bis c.c. e 2643, co.1, n. 8 c.c.) che nel caso dell’”atto finale” di cessione del bene (da trascrivere ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2643, co. 1, nn. 1 o 2, c.c.) il contratto andrà sicuramente trascritto a favore del conduttore/stipulante (il contratto, infatti, produce da subito i suoi effetti tra i contraenti originari e solo con la valida dichiarazione di nomina si avrà il subentro del terzo nominato in luogo dello stipulante). Si ritiene necessario (benché non sia prescritto dalla norma in commento), ogni qualvolta venga inserita nel contratto de quo la riserva di nomina, nella diverse declinazioni sopra illustrate, menzionare tale riserva nella nota di trascrizione del contratto, e ciò, confermando quanto osservato per la dichiarazione di nomina, non tanto per mantenere l’effetto prenotativo di cui all’art. 2645bis c.c. o l’effetto di cui all’art. 2643, co. 1, n. 8, c.c. (nel caso di atto iniziale) o per l’opponibilità ai terzi dell’evento traslativo (nel caso dell’atto finale), ma per ragioni di trasparenza e completezza delle informazione ricavabili dai RR.II ed anche al fine di rendere conoscibile la riserva ai terzi, in considerazione dell’effetto retroattivo della successiva dichiarazione di nomina;

– maggiori dubbi sono stati manifestati dai Commentatori con riguardo alle modalità con cui procedere alla trascrizione della dichiarazione di nomina (con indicazione della accettazione o della procura) così come prescritto dall’art. 1403, co. 2, c.c.; c’è chi ritiene che si debba procedere ad un’annotazione a margine del contratto trascritto, ai sensi dell’art. 2655 c.c.; c’è chi, invece, propende per una trascrizione a carico del promittente (nel nostro caso il concedente/proprietario dell’immobile) ed a favore del terzo nominato (considerata l’efficacia retroattiva della dichiarazione di nomina che fa si che lo stipulante esca definitivamente dal contratto senza acquisire diritto alcuno sull’immobile); appare preferibile l’opinione di chi ritiene doversi procedere a trascrizione a carico dello stipulante ed a favore del terzo nominato (in questo senso anche le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, Direzione centrale Pubblicità Immobiliare e Affari legali di cui alla Circolare n. 24/E del 17 giugno 2015, nota 27 tabella allegato 1 a detta Circolare)

viii) Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato (art. 1404 c.c.). In virtù dell’efficacia retroattiva della (valida) dichiarazione di nomina, il terzo designato si considera parte del contratto sin dalla data della sua stipula, mentre lo stipulante si considera come se mai fosse stato parte del contratto. Ne consegue che per effetto della dichiarazione di nomina vengono meno eventuali diritti acquisiti dai terzi tra la data di stipula del contratto e quella della dichiarazione di nomina. Così si è ritenuto che il diritto del terzo nominato prevalga sugli atti esecutivi eventualmente posti in essere dai creditori dello stipulante; per effetto dell’efficacia retroattiva della dichiarazione di nomina:

– il rischio di insolvenza del terzo nominato graverà esclusivamente sul concedente /promittente (che non potrà rivalersi sullo stipulante uscito definitivamente dal contratto); In questo caso il concedente/promittente potrà avvalersi della disciplina dettata dall’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014, a norma del qualein caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.”

– spetteranno esclusivamente al terzo nominato le azioni per risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo per vizi dell’immobile o mancanza delle qualità promesse;

– l’eventuale scioglimento del contratto per mutuo dissenso potrà essere deciso solo su accordo del concedente/promittente e del terzo designato.

  1. ix) Se la dichiarazione di nomina non è fatta validamente nel termine stabilito dalla legge o dalle parti, il contratto produce i suoi effetti fra i contraenti originari (art. 1405 c.c.). Pertanto, in mancanza di una valida dichiarazione di nomina (a qualsiasi causa tale invalidità sia attribuibile: per mancato rispetto del termine, per mancata osservanza del requisito di forma, ecc.):

– l’”atto iniziale” di concessione in godimento continuerà tra le parti originarie (con diritto del conduttore originario al godimento dell’immobile e corrispondentemente con suo obbligo di pagare il canone convenuto, nella sua duplice “componente”);

– il diritto all’acquisto dell’immobile, alla scadenza convenuta, spetterà al conduttore originario;

– la proprietà (o altro diritto reale) sull’immobile (nel caso sia già stato stipulato l’”atto finale” di cessione) spetterà al conduttore originario, con suo obbligo a pagare il saldo prezzo.

 

4.2 – La cessione del contratto

Il rent to buy, prima della sua scadenza e, comunque, prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, in quanto contratto a prestazioni corrispettive, non ancora interamente eseguite, potrà essere ceduto dal conduttore a terzi, sempreché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto.

La cessione del contratto sarà, pertanto, possibile solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ossia al contratto per la concessione in godimento del bene, trattandosi di contratto a prestazione continuata. Da segnalare al riguardo che la dottrina prevalente ritiene possibile la cessione non solo del contratto, a prestazioni corrispettive non ancora integralmente eseguite (così come prescritto dall’art. 1406 c.c.) ma anche del contratto a prestazioni corrispettive solo parzialmente eseguite, se ed in quanto sia ancora possibile individuare una posizione contrattuale e non singoli rapporti di debito o di credito (si rammenta, al riguardo, che in dottrina si è giunti ad ammettere la cessione di contratto anche con riferimento a contratti unilaterali o a contratti con prestazioni già eseguite da una sola delle parti, sempreché ciò che costituisce oggetto di cessione sia configurabile come parte di un contratto, intesa come sintesi di diritti, obblighi, azioni e ragioni; nel caso invece si sia in presenza di singoli debiti o crediti non si sarebbe più in presenza di una cessione di contratto, bensì di un accollo di debito o di una cessione di credito). Pertanto la cessione, nel caso in esame, sarà possibile sino che il contratto iniziale non sia giunto a scadenza (o per decorrenza del suo termine finale ovvero per l’avvenuto esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile). Sino a tale momento, infatti, vi sono ancora contrapposte “posizioni contrattuali”, nel senso sopra specificato, e, corrispondentemente, prestazioni ancora da eseguire, sia da una parte (concessione in godimento del bene) che dall’altra (pagamento del canone nella sua duplice “componente”), che rendono possibile e giustificano, sia sotto il profilo giuridico che economico, una cessione del contratto.

Non sarà, invece, possibile la cessione del contratto nella seconda fase, ossia una volta stipulato il contratto finale di cessione dell’immobile (a seguito dell’esercizio, da parte del conduttore, del suo diritto all’acquisto). Sempre in dottrina si è escluso che possano cedersi i contratti traslativi che abbiano già esaurito i propri effetti. In questo caso, infatti, non sarebbe neppure configurabile la cessione di una “posizione contrattuale” (intesa come sintesi di obblighi e diritti discendenti dal contratto) ma, tutt’al più la cessione di un singolo credito o di un singolo debito.

Da segnalare che in dottrina è stata ammessa anche la cessione parziale del contratto, ossia la cessione di una parte soltanto dell’insieme di diritti ed obblighi, azioni e ragioni discendenti dal contratto a favore/carico di una delle parti. Tale opportunità può rivelarsi assai interessante con riguardo proprio al contratto de quo, in quanto si potrebbe ritenere ammissibile anche la cessione da parte del conduttore della sola posizione contrattuale consistente nel diritto all’acquisto dell’immobile alla scadenza convenuta e nel corrispondente obbligo a pagare il saldo prezzo (ossia il prezzo convenuto al netto della componente dei canoni già imputata a corrispettivo).

Trova, comunque, applicazione la disciplina generale in tema di cessione del contratto, dettata dagli artt. 1406 e segg. c.c.; in particolare:

  1. i) Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata o in cui essa l’ha accettata (art. 1407 c.c.). Se la cessione è stata consentita preventivamente, con apposita clausola inserita nel contratto de quo, la stessa sarà efficace nei confronti del concedente/proprietario dal momento in cui gli verrà notificata ovvero dal momento in cui verrà dallo stesso accettata (art. 1407 c.c.). Se la possibilità di cessione non è stata contemplata in contratto (ma neppure esclusa), la cessione sarà possibile ed efficace nei confronti del concedente/proprietario solo se consta suo espresso consenso (art. 1406 c.c.). La tesi prevalente, sia in dottrina che in giurisprudenza, riconosce alla cessione del contratto struttura necessariamente trilaterale. Il consenso è pertanto elemento costitutivo essenziale della fattispecie in commento, con la conseguenza che la mancanza di detto consenso impedirebbe alla cessione del contratto di perfezionarsi e di produrre qualsiasi effetto. Nel caso in esame, pertanto, la cessione del contratto de quo non può prescindere dal consenso del concedente/proprietario. La norma (art. 1407 c.c.) ammette il consenso preventivo; la giurisprudenza ha ammesso anche il consenso successivo. La norma non impone che il consenso del contraente ceduto debba essere prestato prima o contestualmente al perfezionamento della cessione tra cedente e cessionario. Tale consenso ben può intervenire anche in un momento successivo purchè in tale momento non via venuto meno il contratto ceduto e permangano tutte le condizioni richieste per la cessione (in particolare le prestazioni non siano state nel frattempo tutte integralmente eseguite); in giurisprudenza si è addirittura ammesso che tale consenso successivo possa manifestarsi per “facta concludentia”.
  2. ii) Nulla dispone l’art. 1407 c.c. in tema di forma (nonostante la sua rubrica, che farebbe pensare esattamente al contrario). Alcuni autori, proprio in considerazione del fatto che sul punto nulla abbia stabilito il legislatore, ritengono che per la cessione del contratto valga il principio della libertà delle forme. Prevale, peraltro, in dottrina l’opinione che ritiene applicabile anche alla cessione del contratto il principio della simmetria delle forme, considerato che trattasi, pur sempre, di negozio di secondo grado, la cui funzione è quella di modificare, sotto il profilo soggettivo, altro contratto già esistente. Pertanto, nel caso di specie, dovendo il contratto de quo rivestire la forma scritta, anche la sua eventuale cessione dovrà risultare da atto scritto. Se poi si dovesse ritenere la cessione trascrivibile (vedi sotto sub iii) la cessione dovrà risultare da scrittura privata autenticata o atto pubblico.
iii) Non vi è unanimità di vedute in dottrina circa la trascrivibilità o meno della cessione del contratto. Alcuni Autori escludono la trascrivibilità della cessione del contratto, mancando una norma, simile a quella dettata dall’art. 1403 c.c. per la dichiarazione di nomina, che consenta di procedere ad una simile trascrizione. E’ preferibile l’opinione (peraltro prevalente in dottrina) di chi ammette la trascrivibilità della cessione del contratto, ritenendo non tassativa l’elencazione degli atti trascrivibili contenuta negli articoli 2643 e segg. c.c. e considerando, con riguardo specifico alla cessione del contratto, che trattasi pur sempre di negozio destinato a modificare un contratto trascritto, variandone il profilo soggettivo, e che pertanto deve essere portato a conoscenza dei terzi con gli stessi strumenti utilizzati per il contratto modificato.

Anche sugli effetti della trascrizione non vi è unanimità di vedute. C’è chi ritiene tale trascrizione strumentale alla risoluzione del conflitto tra più cessionari. E’ preferibile la tesi della natura di pubblicità notizia di questa trascrizione. Non si tratta di fattispecie riconducibile alla disposizione dell’art. 2644 c.c., in quanto la cessione di contratto consiste in un atto negoziale modificativo di altro contratto (del quale viene modificato il profilo soggettivo), che non determina, di per sé, ulteriori effetti traslativi. Anche in questo caso (come nel caso, sopra esaminato, della riserva di nomina) la trascrizione non è richiesta per mantenere l’effetto prenotativo di cui all’art. 2645bis c.c. o l’effetto di cui all’art. 2643, co. 1, n. 8, c.c., riconosciuti alla trascrizione del contratto de quo nella sua prima fase, ma per ragioni di trasparenza e completezza delle informazione ricavabili dai RR.II ed al fine di rendere conoscibile ai terzi la cessione di contratto e la conseguente modifica che ha coinvolto (sotto il profilo soggettivo) il contratto originario (debitamente trascritto).

Disparità di vedute si registrano anche con riguardo alle modalità con cui procedere alla   trascrizione della cessione del contratto; c’è chi ritiene che si debba procedere ad un’annotazione a margine del contratto trascritto, ai sensi dell’art. 2655 c.c.; c’è chi, invece, propende per una trascrizione a carico del ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario dell’immobile), che comunque deve aver espresso il proprio consenso alla cessione, come sopra precisato, ed a favore del terzo/cessionario; appare preferibile l’opinione di chi ritiene doversi procedere alla trascrizione a carico del cedente ed a favore del cessionario (richiamando, per analogia di situazione, le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, Direzione centrale Pubblicità Immobiliare e Affari legali di cui alla Circolare n. 24/E del 17 giugno 2015, nota 27 tabella allegato 1 a detta Circolare).

iv) Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario dell’immobile) dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di quest’ultimo. Tuttavia il contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario dell’immobile), se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. In questo caso il contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario dell’immobile) deve dare notizia al cedente dell’inadempimento del cessionario, entro quindici giorni da quello in cui l’inadempimento si è verificato; in mancanza è tenuto al risarcimento del danno (art. 1408 c.c.). Una volta divenuta efficace la cessione del contratto de quo (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario contestualmente all’accordo tra cedente e cessionario, ovvero preventivamente o successivamente a detto accordo) il conduttore originario (cedente) viene liberato dalle sue obbligazioni (in primis dall’obbligo di pagare i canoni, nella loro duplice “componente”). L’efficacia liberatoria del cedente è l’effetto naturale connesso alla cessione del contratto, peraltro non inderogabile. Al concedente/proprietario (contraente ceduto) è consentito, nell’esprimere il proprio consenso all’accordo di cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro il cedente nel caso di inadempimento da parte del cessionario. Si ritiene, in dottrina, che la responsabilità del cedente, in questo caso, sia una responsabilità sussidiaria, dal momento che il ceduto potrà agire nei suoi confronti solo in caso di inadempimento del cessionario.

v) Il contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario) può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, salvo che ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha consentito alla sostituzione (art. 1409 c.c.). In dottrina si ritiene che detta riserva debba essere esplicita e circostanziata nel senso che il contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario) debba precisare qual’è l’eccezione che intende opporre al cessionario.

vi) Il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto ceduto. Se il cedente assume la garanzia dell’adempimento   del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del   contraente ceduto (art. 1410 c.c.). La garanzia di validità del contratto ceduto è un effetto naturale connesso alla cessione del contratto; essa opera a prescindere da una specifica pattuizione convenuta tra le parti. Tuttavia non si tratta di effetto necessario. Si ritiene, infatti, che le parti possano prevedere l’esclusione di detta garanzia, con conseguente liberazione del cedente da qualsiasi responsabilità al riguardo, ed assunzione di ogni rischio connesso alla validità del contratto da parte del cessionario. Non è invece un effetto naturale della cessione del contratto la garanzia dell’adempimento da parte del contraente ceduto (nel nostro caso il concedente/proprietario). Il cedente sarà tenuto a garantire l’adempimento del contratto solo se assume espressamente tale garanzia. In caso contrario il cessionario potrà agire solo nei confronti del concedente/proprietario (troverà applicazione l’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014, a norma del quale “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”). Se assume invece la garanzia, risponderà come fideiussore (ovviamente tale garanzia sussidiaria del cedente potrà riguardare solo obbligazioni di carattere pecuniario: ad esempio gli obblighi discendenti dagli artt. 1005 e segg. c.c., richiamati per il contratto de quo dall’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014; un eventuale obbligo di risarcimento del danno per mancato godimento dell’immobile per causa imputabile al concedente, ecc.).

vii) Con la cessione del contratto non possono essere modificati gli elementi essenziali del contratto ceduto. Eventuali modifiche rilevanti finirebbero, infatti, con il modificare il contratto originario escludendo quindi che si sia in presenza di una cessione dello stesso. Si sarà, al contrario, in presenza di un accordo complesso, di carattere novativo, volto a modificare non solo il profilo soggettivo ma anche altri aspetti rilevanti, caratterizzanti l’originario contratto, con conseguenza che alla fine non si sarà in presenza dello stesso contratto con diversi soggetti ma di un contratto completamente diverso da quello originario.

 

 

 

  1. Gli immobili da costruire

5.1 – Il richiamo all’art. 8 del Dlgs 122/2005.

Lart. 23, co. 4, D.L. 133/2014, stabilisce che se il rent to buy ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

Questa disposizione può legittimare due distinte interpretazioni:

  1. i) si potrebbe ritenere che il richiamo all’ 8 Dlgs 122/2005 debba interpretarsi come estensione dell’impedimento alla stipula contenuto in detta norma a tutti indistintamente i rent to buy che abbiano per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento (a prescindere dal fatto che sussistano o meno i presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione del Dlgs 122/2005)
  2. ii) si potrebbe, invece, ritenere che la norma si limiti a stabilire che ogni qualvolta torni applicabile la disciplina di cui all’ 8 Dlgs 122/2005 (e quindi al ricorrere dei presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione di detta disposizione), e sempreché il rent to buy abbia per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del Notaio trova applicazione sin dal momento della stipula del contratto di godimento e non solo al momento di stipula del successivo atto traslativo (in funzione del quale l’immobile viene concesso in godimento).

Riteniamo preferibile la tesi di cui sub ii). Se il legislatore avesse voluto porre un divieto di stipula al Notaio per tutti i rent to buy aventi per oggetto immobili gravati da ipoteca o pignoramento, non si capisce perché lo abbia fatto richiamando un’altra disposizione di legge, dettata in un altro contesto e la cui applicazione risulta subordinata al ricorrere di specifici requisiti oggettivi e soggettivi. Sarebbe stato più logico e lineare dire più semplicemente che se uno dei rent to buy ha per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, il Notaio non può procedere alla stipula di detto contratto se anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile. Se, invece, si è preferita la tecnica del rinvio ad altra disposizione, deve ritenersi che il legislatore abbia voluto fare riferimento all’intera fattispecie disciplinata dalla disposizione richiamata (e quindi anche ai suoi presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione e non solo ai suoi effetti).

In pratica il legislatore ha voluto, con la disposizione in commento, derogare alla disciplina ordinaria dettata dall’art. 8 Dlgs 122/2005 nel caso vengano posti in essere dei rent to buy aventi per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento: l’impedimento alla stipula posto a carico del Notaio non opera in occasione della sottoscrizione del contratto di alienazione, come previsto dalla disciplina ordinaria, ma viene anticipato al momento di sottoscrizione del contratto di concessione in godimento (con il quale, ancora, non si trasferisce nulla, in quanto meramente funzionale alla successiva alienazione).

Normalmente, nella maggior parte dei casi, l’immobile oggetto del contratto de quo sarà un edificio già completato nella costruzione e dichiarato agibile, per cui la disposizione in commento (art. 23, co. 4, D.L. 133/2014) troverà applicazione (accogliendo la tesi sopra esposta sub ii) nei soli casi in cui il rent to buy sia stato preceduto da un preliminare, intervenuto tra le medesime parti, avente per oggetto l’immobile quando era ancora in corso di costruzione; si pensi all’ipotesi in cui le parti si accordino di dare attuazione agli impegni reciprocamente assunti con il suddetto preliminare stipulando, in luogo del previsto atto traslativo definitivo, un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione.

La disposizione in commento troverà applicazione anche nei seguenti casi:

– nel caso di un preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione;

– nel caso di un rent to buy avente per oggetto un edificio ancora in corso di costruzione, e non ancora dichiarato agibile (vedi supra sub § 1), e come tale rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs 122/2005.

Si tratta, comunque, di ipotesi “marginali”: è facile prevedere che nella stragrande maggioranza dei casi in cui a stipulare il contratto de quo siano un imprenditore/costruttore ed una persona fisica, oggetto del contratto sia un immobile già ultimato ed agibile, senza che vi siano state tra gli stessi preventive trattative aventi per oggetto detto immobile quando ancora era in corso di costruzione, con la conseguenza che, per i motivi sopra esposti, non troverà applicazione la disciplina dell’art. 8 Dlgs 122/2005. D’altra parte il contratto de quo è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio delle imprese costruttrici rimasto invenduto, causa la sfavorevole congiuntura di mercato registrata in questi ultimi anni. Ma se così è, appare alquanto limitato l’impatto che avrà la disciplina del richiamato art. 8 Dlgs 122/2005 sull’istituto in commento. L’art. 23, co. 4, DL. 133/2014 troverà, infatti, applicazione solo nei rari casi in cui si verifichino tutte le condizioni sopra illustrate. La norma in questione, peraltro, non è “inutiliter data”, in quanto chiarisce che nei casi in cui ricorrono tutte le condizioni per l’applicabilità dell’art. 8 Dlgs 122/2005 (sia pur, come è facile prevedere, non ricorrenti) la disciplina dettata da detta norma si applica sin dal momento della stipula dell’atto iniziale, e non solo al momento della stipula dell’atto finale di cessione.

5.2 – Problemi applicativi.

La norma in commento, peraltro, suscita più di una perplessità:

  1. i) in primo luogo non è ben chiaro perché il legislatore abbia voluto limitare la particolare deroga alla disciplina dell’ 8 Dlgs. 122/2005 (con anticipazione dell’operare dell’impedimento alla stipula posto a carico del Notaio) solo agli atti aventi per oggetto un’abitazione, quando è fuor di dubbio che, sia il rent to buy disciplinato dall’art. 23 D.L. 133/2014 che la particolare disciplina dettata dal Dlgs. 122/2005, riguardano ogni tipologia di fabbricato (ad uso residenziale, produttivo, commerciale, direzionale ecc. ecc.)
  2. ii) in secondo luogo l’aver anticipato al momento della concessione dell’immobile in godimento (in funzione della futura alienazione) l’obbligo di ottenere la liberazione dell’immobile da ipoteche e pignoramenti, costituirà un ostacolo non indifferente all’utilizzo di questa nuova figura contrattuale, rendendola impraticabile nel caso di vendita di fabbricato nuovo a persona fisica da parte di costruttore, qualora preceduta da un preliminare stipulato quanto l’immobile era in corso di costruzione. In pratica se il costruttore ha stipulato un mutuo per finanziare la costruzione, mutuo garantito da ipoteca, per procedere alla stipula di un rent to buy avente per oggetto unità facenti parte del fabbricato così costruito, lo stesso dovrà preventivamente:

– procedere al frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca

– procedere all’estinzione della quota di mutuo relativa alle unità da vendere ed ottenere, conseguentemente, un titolo idoneo alla cancellazione dell’ipoteca (il costruttore dovrà, in questo caso, disporre di risorse proprie da destinare all’estinzione del mutuo, visto che il prezzo della cessione lo incasserà differito nel tempo);

– in alternativa, convenire con il conduttore, l’accollo della quota del mutuo derivata dal frazionamento (sulla possibilità di prevedere nel rent to buy l’accollo del mutuo vedi supra sub § 1). Si rammenta che, per superare il divieto alla stipula posto dall’art. 8 dlgs. 122/2005, si è ritenuto non sia sufficiente il solo frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca, ma che sia anche necessario o ottenere un titolo idoneo per la cancellazione dell’ipoteca ovvero prevedere l’accollo della quota del mutuo da parte dell’acquirente (in questo senso lo Studio 5812/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 20 luglio 2005: “Il Dlgs. 122 del 2005: assicurazione indennitaria, frazionamento del mutuo, revocatoria fallimentare e le altre novità legislative” (estensore G. Rizzi) – Studi e Materiali – Giuffrè 2005 – pagg. 1009 e segg.)

Né sembra possibile ritenere superata questa ricostruzione, alla luce di un nuovo criterio interpretativo ricavabile proprio dalla disposizione dell’art. 23, co. 4, D.L. 133/2014, e sostenere, di conseguenza, che per il rispetto del disposto dell’art. 8 Dlgs. 122/2005, sia sufficiente il solo frazionamento del mutuo (e della relativa ipoteca), ricostruzione questa che certamente consentirebbe un più agevole e diffuso accesso al rent to buy posto in essere tra costruttore/imprenditore e persona fisica. Affermare ciò, peraltro, significherebbe contraddire la premessa stessa da cui è partito il nostro ragionamento in ordine alla effettiva portata del richiamo all’art. 8 Dlgs 122/2005: il legislatore col richiamo al suddetto art. 8 ha voluto fare riferimento all’intera fattispecie disciplinata dalla disposizione richiamata (e quindi anche a tutti i suoi presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione), senza eccezioni o deroghe di sorta per la specifica fattispecie del rent to buy, limitandosi, semplicemente, a prevederne l’applicabilità anticipata al momento della stipula dell’atto iniziale.

 

 

  1. L’inadempimento del conduttore

6.1 – Conseguenze dell’inadempimento.

Dalla stipula di un rent to buy sorgono vari obblighi a carico del conduttore, il principale dei quali, è certamente l’obbligo del pagamento del canone. Altri obblighi sono quelli che, invece, discendono dalla disciplina in materia di usufrutto espressamente richiamata nella norma de quo: l’obbligo a fare l’inventario ed a prestare garanzia (art. 1002 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria e di procedere alle riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.), l’obbligo di corrispondere al proprietario gli interessi legali sulle somme spese per le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.), l’obbligo di denunciare al proprietario eventuali usurpazioni di terzi (art. 1012 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese delle liti che riguardassero il proprio diritto (art.1013 c.c.) (vedi supra sub § 3).

In caso di inadempimento da parte del conduttore agli obblighi posti a suo carico, il concedente potrà a sua scelta:

(i) o avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2910 c.c., e ciò al fine di conseguire quanto gli è dovuto (e ciò nel caso in cui l’inadempimento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto)

(ii) o chiedere l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2931 c.c. (se l’inadempimento riguarda un obbligo di fare, come ad es. l’obbligo di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile)

(iii) ovvero la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c.

fermo restando, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

6.2 – L’esecuzione forzata ex art. 2910 c.c.

Con riguardo all’ipotesi di cui al precedente punto 5.1 sub i) (esecuzione forzata ex art. 2910 c.c.) si rammenta che, giusta quanto disposto dall’art. 474 c.p.c.:

– l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile;

– sono titoli esecutivi gli atti ricevuti da notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, peraltro, solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro).

La circostanza che il contratto de quo debba rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (al fine di poter essere trascritto) certamente facilita l’avvio di una procedura di esecuzione forzata (ovviamente sempreché si agisca per ottenere il pagamento di un debito certo, liquido ed esigibile, come potrebbe essere il debito del conduttore per il pagamento di canoni scaduti e non ancora versati).

6.3 – La risoluzione per inadempimento.

Nell’ipotesi di cui al precedente punto 5.1 sub iii) (risoluzione per inadempimento), peraltro, bisogna escludere che qualsiasi inadempimento possa legittimare la richiesta di risoluzione: anche in questo caso si applica la disposizione generale dell’art. 1455 c.c. in base alla quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Ad esempio, con riguardo a quello che è l’obbligo principale posto a carico del conduttore, ossia l’obbligo di pagamento dei canoni, è lo stesso legislatore, con la norma de quo, che indica il “parametro” per stabilire se l’inadempimento debba considerarsi importante ovvero di scarsa importanza: il comma 2 dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, stabilisce che Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. In base a detta disposizione, pertanto, non è sufficiente il mancato pagamento di uno o più canoni per chiedere la risoluzione, ma è necessario che il numero di canoni non pagati non sia inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. I canoni non pagati possono essere anche non consecutivi. Le parti possono anche alzare il limite di “rilevanza” del mancato pagamento dei canoni, prevedendo, per poter chiedere la risoluzione del contratto, un numero di canoni non pagati superiore al ventesimo del loro numero complessivo. Non sembra, invece, possibile una deroga al “ribasso” e cioè al di sotto del ventesimo. In questo senso va interpretato l’inciso della norma de quo che rimette alla “determinazione delle parti” il numero minimo di canoni non pagati, anche non consecutivamente, rilevante ai fini della risoluzione, purchè “non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”.

La risoluzione è dichiarata dal giudice, con apposita sentenza (da annotare presso i RR.II. ai sensi dell’art. 2655 c.c., al fine di far cessare gli effetti della trascrizione del rent to buy a suo tempo trascritto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2645bis c.c.).

6.4 – Diffida ad adempiere e clausola risolutiva espressa.

Potrà trovare applicazione, nel caso di specie, anche la disciplina dettata dall’art. 1454 c.c.. Pertanto se sussistono tutti i presupposti per chiedere la risoluzione del contratto, ex art. 1455 c.c., il concedente potrà intimare al conduttore per iscritto di adempiere entro un congruo termine, non inferiore a quindici giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto. Decorso il termine senza che l’obbligo sia stato adempiuto, il contratto è risoluto di diritto. E’ lecito, al riguardo, chiedersi cosa succede se, una volta intervenuta la diffida ad adempiere, il conduttore proceda ad un pagamento parziale, e cioè al pagamento solo di alcuni dei canoni non pagati nei termini, in quantità tale, peraltro, da ricondurre il numero dei canoni non pagati al disotto del ventesimo del complessivo; riteniamo che nel caso di specie il pagamento parziale non sia sufficiente ad evitare la risoluzione del contratto; la risoluzione può essere evitata solo se viene adempiuta l’intera obbligazione oggetto della diffida ad adempiere.

Può essere opportuno (dal punto di vista del concedente) inserire in contratto una clausola risolutiva espressa, con la quale convenire che il contratto si risolve nel caso di inadempimento da parte del conduttore a tutti o ad alcuno degli obblighi posti a suo carico (e che non siano di scarsa importanza) ed in primis all’obbligo di pagare i canoni convenuti. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando il concedente dichiara al conduttore che intende valersi della clausola risolutiva (art. 1456 c.c.)

In entrambi i casi di cui sopra (diffida ad adempiere e clausola risolutiva espressa) si pone, peraltro, il problema della cancellazione della trascrizione del rent to buy a suo tempo trascritto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2645bis c.c.: o la cancellazione è consentita dalle parti interessate (anche se, nel caso di specie, appare problematico per il concedente ottenere la collaborazione da parte del conduttore inadempiente) ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato (il concedente dovrebbe, comunque, adire l’autorità giudiziaria, non tanto per ottenere la sentenza di risoluzione, bensì la sentenza che, accertato il verificarsi della risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. o ex art. 1456 c.c., ordini la cancellazione della trascrizione dell’atto risoluto). Il tutto in conformità al disposto dell’art. 2668, co. 4, c.c., espressamente richiamato, peraltro, nel comma 3 dell’art. 23, D.L. 133/2014.

A tali fini, si potrebbe ovviare alla possibile non collaborazione del conduttore, inserendo in contratto una specifica procura, rilasciata dal conduttore al concedente o ad una terza persona di fiducia del concedente, per espimere il consenso alla cancellazione della trascrizione nel caso in cui si verifichi la risoluzione di diritto del contratto (a seguito della diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c. o in caso di dichiarazione del concedente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c.)

6.5 – Le conseguenze della risoluzione per inadempimento del conduttore.

Quali sono le conseguenze, per il conduttore, della risoluzione, per suo inadempimento, di un rent to buy?

L’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.”

Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:

(i) avrà, innanzitutto, diritto alla restituzione dell’immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti (vedi in appresso sub § 8);

(ii) avrà inoltre diritto ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati, per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento. Gli importi pagati dal conduttore a titolo di prezzo vengono, in questo caso, fatti propri dal concedente a titolo di indennità, come dice espressamente la norma. Indennità dovuta a ristoro dell’indubitabile danno subito dal concedente causa l’inadempimento del conduttore (come nel caso di mancato pagamento dei canoni) o, comunque, per il fatto di essersi il concedente obbligato “unilateralmente”, con la sottoscrizione del contratto, alla cessione dell’immobile, riservando al conduttore il diritto all’acquisto e privandosi per tutta la durata del rapporto della possibilità di trasferire a terzi l’immobile medesimo. Le parti, tuttavia, possono, introdurre in contratto una diversa disciplina, sia più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che, comunque, una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo sia restituita al conduttore) che più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore, in caso di suo inadempimento l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c.). Ovviamente l’adozione dell’una o dell’altra delle soluzioni facoltative molto dipende da quanto incide sull’importo del canone la parte da imputare al corrispettivo di cessione.

Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

 

 

  1. Il mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore

7.1 – Il diritto all’acquisto.

Bisogna escludere, nella maniera più categorica, che costituisca inadempimento del conduttore (con conseguente applicazione della disposizione dell’23, co. 5, D.L. 133/2014) il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento. Come già ricordato Il conduttore, in quanto titolare di un diritto e non destinatario di un obbligo, alla scadenza del termine convenuto, è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto.

Tale ricostruzione trova conforto nella disposizione del comma 1bis dell’23, D.L. 133/2014, introdotto in sede di conversione in legge del decreto suddetto, che così dispone “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

Con il dettare una disciplina specificatamente riferita all’ipotesi del mancato esercizio del diritto di acquisto (diversa da quella prevista per l’inadempimento), il legislatore ha voluto marcare la netta differenza tra questa ipotesi e quella dell’inadempimento del conduttore, disciplinata, invece, nel comma 5 dell’art. 23.

7.2 – Le conseguenze del mancato esercizio del diritto all’acquisto.

Se il conduttore dovesse decidere di non esercitare il proprio diritto all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto, senza che tale circostanza possa essere considerata alla stregua di un inadempimento del conduttore, con la conseguenza che:

– il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile (vedi in appresso sub § 8)

– il concedente avrà diritto di trattenere i canoni sino a quel momento pagati, per la sola parte riferita alla remunerazione del godimento, mentre dovrà restituire, al conduttore la quota dei canoni sino a quel momento pagati, per la parte da imputare a corrispettivo della cessione, quale definita nel contratto (ai sensi dell’art. 23, co. 1bis, DL. 133/2014)

E’ essenziale, quindi, nel redigere un rent to buy, disciplinare in maniera espressa e compiuta le conseguenze del mancato esercizio del diritto all’acquisto da parte del conduttore, ed in particolare definire la quota della parte dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire. Pertanto tutto è rimesso alla autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione ritenuta preferibile. Potrebbero le parti anche prevedere che la quota da restituire sia pari al 100% della parte dei canoni imputabile a corrispettivo ovvero al contrario che nulla debba restituire il concedente con suo diritto a trattenere tutto quanto corrisposto nel corso del rapporto, compresa la parte dei canoni destinata ad essere imputata al prezzo di cessione.

Quid iuris se le parti in contratto nulla dispongono al riguardo? Si ritiene che in questo caso il concedente possa trattenere tutto quanto corrisposto nel corso del rapporto, compresa la parte dei canoni destinata ad essere imputata al prezzo di cessione e questo non tanto in applicazione analogica del disposto dell’23, co. 5, D.L. 133/2014, dato che non si è in presenza di un inadempimento contrattuale, come già chiarito, ma in quanto deve essere adeguatamente remunerata la prestazione complessivamente fornita dal concedente; il concedente, infatti, con il vincolarsi alla cessione, si preclude la possibilità di sfruttare tutte le occasioni di vendita che dopo la conclusione del contratto possono presentarsi; al concedente deve essere, pertanto, riconosciuto il valore patrimoniale del diritto all’acquisto che lo stesso ha riservato al conduttore. Non si ritiene, neppure, applicabile, in via analogica, al caso di specie, la disposizione dell’art. 1526 c.c., dettato in tema di vendita con riserva di proprietà, il quale stabilisce che “se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno”, e ciò in quanto:

– l’art. 1526 c.c. riguarda una fattispecie (la vendita con riserva di proprietà) completamente diversa da quella del rent to buy; nel caso della vendita con riserva della proprietà si è in presenza di un contratto ad effetti traslativi (seppur differiti) e, tutto ciò che viene pagato nel corso del rapporto, viene corrisposto a titolo di prezzo, per cui, se per cause imputabili al compratore, non si produce l’effetto traslativo, come il bene rimane di proprietà del venditore, il prezzo, sino a quel momento versato, deve essere restituito al compratore; il venditore, peraltro, avrà diritto ad un compenso per l’utilizzo che il compratore ha fatto della cosa e al risarcimento del danno. Nel rent to buy vi è una coesistenza di scopi, quello del godimento temporaneo e quello della vendita, e sia la concessione in godimento, da una parte, che l’obbligo a vendere, assunto unilateralmente dal concedente, dall’altro, debbono essere adeguatamente remunerati;

– l’art. 1526 c.c. riguarda espressamente l’ipotesi dell’inadempimento del compratore, mentre, nel caso di cui si discute (quello del mancato esercizio del diritto all’acquisto) si è escluso, in maniera categorica, si possa parlare di inadempimento del conduttore; la corrispondente ipotesi dell’inadempimento del conduttore trova nell’art. 23, D.L. 133/2014 espressa disciplina, nel senso opposto a quello dell’art. 1526 c.c., posto che, al terzo comma di detto art. 23, si stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente […] acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”..

 

 

  1. La restituzione dell’immobile

8.1 – Il procedimento per la restituzione dell’immobile

Sia nel caso di inadempimento del conduttore (vedi sopra § 6) che nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto (vedi sopra § 7), il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.

La questione da porre, al riguardo, e che non trova risposta nella norma de quo, è se per il rilascio dell’immobile trovi applicazione:

(i) il procedimento “speciale” per convalida di sfratto, di cui agli artt. 657 e segg. c.p.c. in base al quale il concedente può intimare al conduttore licenza per cessato rapporto di godimento (eventualmente per morosità) con la contestuale citazione per la convalida, procedimento previsto per i contratti di locazione e/o di affitto;

(ii) il procedimento “ordinario” in materia di esecuzione per consegna e rilascio di cui agli artt. 605 e segg. del c.p.c. (che disciplinano, per l’appunto, il processo di esecuzione per consegna o rilascio).

Riteniamo trovi applicazione nel caso di specie il procedimento ordinario di cui sub ii), in quanto il procedimento di cui sub i), proprio perchè procedimento speciale, non può trovare applicazione al di fuori del perimetro applicativo delineato dalla legge. Infatti il procedimento speciale ex artt. 657 e segg. c.p.c. si riferisce, specificatamente, ai rapporti di locazione e di affitto, mentre, come si è già avuto modo di precisare (vedi supra sub § 1), il rent to buy è un contatto tipico, che nulla ha a che vedere con il contratto di locazione o col contratto di affitto (pur attribuendo al conduttore, al pari di questi contratti, un diritto personale di godimento di natura obbligatoria). Il contratto de quo si caratterizza (e in ciò si distingue dal contratto di locazione e/o di affitto) per il fatto che il godimento non è fine a sé stesso ma è finalizzato alla alienazione dell’immobile. Vi è in questo contratto, pertanto, una coesistenza di scopi, quello del godimento temporaneo e quello della vendita, che vale a differenziarlo nettamente dal contratto di locazione e/o affitto ed a escludere qualsiasi parificazione tra questi contratti.

Più calzante, nel caso di specie, appare, pertanto il riferimento al procedimento ordinario, disciplinato dagli artt. 605 e segg. c.c., che riguarda, indistintamente, tutte le ipotesi di azione volte ad ottenere il rilascio di un immobile in virtù di un obbligo discendente da un rapporto di natura contrattuale. L’azione finalizzata ad ottenere la restituzione dell’immobile, ex artt. 605 e segg. c.p.c., in quanto azione contrattuale di natura personale (fondata com’è su un rapporto contrattuale e legittimata da un inadempimento di obblighi assunti con detto contratto) non ha nulla a che vedere con l’azione di rivendica di cui all’art. 948 c.c. volta invece a rivendicare il diritto di proprietà di un bene: per ottenere la restituzione del bene il concedente non sarà tenuto a dimostrare il suo titolo di acquisto della proprietà, ma sarà sufficiente che dimostri la avvenuta consegna del bene e la sua mancata restituzione da parte del conduttore.

8.2 – L’atto pubblico quale titolo esecutivo.

Si rammenta che, giusta quanto disposto dall’art. 474 c.p.c.:

– l’esecuzione forzata (compresa l’esecuzione forzata per consegna e rilascio ex art. 2930 c.c.) può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile;

– che peraltro l’esecuzione forzata per consegna e rilascio non può aver luogo in forza di un qualsiasi titolo esecutivo ma solo in virtù di sentenze, di provvedimenti o altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva ovvero di atti ricevuti da notaio.

Può essere, pertanto, opportuno, sotto questo profilo, redigere il rent to buy nella forma dell’atto pubblico, al fine di precostituire un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio (semprechè ricorrano tutti i presupposti per avviare tale procedura, ovvero sia certo il diritto al rilascio, come ad es. nel caso di diritto del concedente al rilascio, alla scadenza del contratto, per mancato esercizio del diritto di acquisto del conduttore). Un contratto redatto nella forma di scrittura privata autenticata non potrà, invece, essere utilizzato come titolo esecutivo per avviare un’eventuale esecuzione forzata ex art. 2930 c.c., posto che le scritture private autenticate, ai sensi dell’art. 474 c.p.c., costituiscono titolo esecutivo solo per obbligazioni di somme di denaro.

8.3 Clausola risolutiva e diritto alla restituzione del bene.

Autorevole dottrina ritiene che, nel caso di inadempimento del conduttore, se il rent to buy ha la forma di atto pubblico (titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c.) e contiene una clausola risolutiva espressa, il concedente potrà agire in sede esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile, senza dover passare per un preventivo accertamento giurisdizionale (sia esso a cognizione piena o sommaria) del suo diritto, eventualmente ricorrendo ad un secondo atto pubblico contenente la dichiarazione del concedente di avvalersi della clausola risolutiva (cd.” titolo esecutivo complesso”), essendo prevista nel nostro sistema processuale la possibilità di agire sulla base di titolo extragiudiziale. Per lo stesso motivo, nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto del conduttore, il ricorso alla forma dell’atto pubblico legittimerà il concedente ad avviare, alla scadenza del rapporto, la procedura esecutiva senza dover ottenere il preventivo provvedimento giurisdizionale (Ernesto Fabiani, “Rent to buy, titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile ed effettività della tutela giurisdizionale”, studio area civilistica C.N.N., n. 283-2015/C, pubblicato in C.N.N. Notizie n. 106 dell’8 giugno 2015).

8.4 Disciplina applicabile.

Le stesse ragioni per le quali si è esclusa l’applicabilità al rent to buy del procedimento speciale ex artt. 657 e segg c.c., portano anche ad escludere l’assoggettabilità di detto contratto a tutta la disciplina vincolistica propria della locazione, come si è venuta a delineare, con particolare riguardo alla locazione degli immobili ad uso abitativo, a partire dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 e sino alla legge 9 dicembre 1998 n. 431 (e va, anche, esclusa l’assoggettabilità alle eventuali disposizioni, emanate nel solco di una prassi legislativa ormai pluridecennale, portanti la sospensione delle procedure esecutive di rilascio degli immobili ad uso abitativo).

 

 

 

  1. L’inadempimento del concedente

9.1 – Obblighi a carico del concedente.

Dalla stipula di un rent to buy sorgono vari obblighi a carico del concedente, il principale dei quali, è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore (affinchè ne possa fare uso secondo quella che ne è la destinazione economica). Altri obblighi sono quelli che, invece, discendono dalla disciplina in materia di usufrutto espressamente richiamata nella norma de quo: l’obbligo di eseguire le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.), l’obbligo di riparare, in caso di rovina parziale, l’accessorio dell’immobile concesso in godimento (art. 1007 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese delle liti riguardanti il proprio diritto (art.1013 c.c.) (vedi supra sub § 3).

Ai sensi dell’art. 1375 c.c. (“il contratto deve essere eseguito seconda buona fede) il concedente è pure obbligato ad adottare tutte quelle iniziative ed a tenere tutti quei comportamenti necessari per assicurare al conduttore il pacifico godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore.

Altro obbligo fondamentale che assume il concedente con la stipula di un rent to buy è quello di procedere alla cessione del bene qualora il conduttore intenda esercitare, nel rispetto dei termini convenuti, il proprio diritto all’acquisto.

9.2 – Il diritto oggetto di cessione.

Si ritiene che l’obbligo di cessione che assume il concedente possa riguardare oltre che la piena proprietà dell’immobile concesso in godimento (come avverrà nella stragrande maggioranza dei casi) anche un diverso diritto: ad esempio un diritto di usufrutto o un diritto di abitazione che, pertanto, avrebbero l’effetto di mantenere, senza soluzione di continuità, in capo al conduttore, la facoltà di godimento dell’immobile (passando, peraltro, da un piano obbligatorio ad un piano reale). Ma non si potrebbe neppure escludere un obbligo di cessione della sola nuda proprietà (con riserva dell’usufrutto a favore del concedente per sé ovvero per sé e dopo di sé a favore di altri soggetti), che però farebbe venir meno, alla scadenza del termine, la facoltà di godimento in capo al conduttore acquirente della sola nuda proprietà. La norma de quo, infatti, parla genericamente di contratto … in funzione della successiva alienazione, o di diritto del conduttore ad “acquistare” l’immobile, senza mai precisare il diritto oggetto di alienazione e/o acquisto, che ben potrebbe essere un diritto diverso dalla piena proprietà (anche se poi il contratto è stato pensato e strutturato proprio in funzione dell’acquisto della piena proprietà). Né il riferimento al “diritto di acquistare la proprietà dell’immobile” contenuto nel comma 1bis dell’art. 23 D.L. 133/2014, norma introdotta in sede di conversione in legge, appare rilevante in proposito. La disposizione è stata introdotta al fine di disciplinare le conseguenze del mancato esercizio all’acquisto del conduttore e non certo per limitare la tipologia di diritto trasferibile con il contratto de quo.

9.3 – Le conseguenze dell’inadempimento del concedente.

In caso di inadempimento da parte del concedente agli obblighi posti a suo carico, il conduttore potrà a sua scelta:

(i) o chiedere l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2931 c.c. (se l’inadempimento riguarda un “obbligo di fare”)

(ii) o chiedere l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. (se l’inadempimento riguarda l’obbligo alla cessione dell’immobile)

(iii) ovvero la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c.

fermo restando, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Per quanto riguarda l’ipotesi di cui sub ii) (adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.) si rammenta che la possibilità di ricorrere al rimedio di cui all’art. 2932 c.c. nel caso di specie, è espressamente riconosciuta dall’art. 23, co. 3, ultimo periodo, D.L. 133/2014. Ovviamente per far salvo l’effetto “prenotativo”, connesso alla trascrizione ex art. 2645bis c.c. di un rent to buy, la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre dovrà essere trascritta (ex art. 2652, co. 1, n. 2, c.c.) entro il termine di durata del contratto medesimo e comunque non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria, così come si ricava dal combinato disposto dell’art. 2645bis, co. 2, c.c. e dell’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014.

9.4 – La risoluzione per inadempimento.

Per quanto riguarda l’ipotesi di cui sub iii) (risoluzione per inadempimento), bisogna escludere che qualsiasi inadempimento possa legittimare la richiesta di risoluzione: anche in questo caso si applica la disposizione generale dell’art. 1455 c.c. in base alla quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”. A volte è la legge stessa che prevede rimedi alternativi alla risoluzione: si pensi, ad esempio alla disposizione dell’art. 1006 c.c. (richiamato dalla norma de quo) la quale stabilisce che se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, con diritto al rimborso delle stesse e senza dover corrispondere sulle stesse interesse alcuno.

La risoluzione è dichiarata dal giudice, con apposita sentenza (da annotare presso i RR.II. ai sensi dell’art. 2655 c.c., al fine di far cessare gli effetti della trascrizione del rent to buy a suo tempo trascritto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2645bis c.c.).

9.5 – Diffida ad adempiere e clausola risolutiva espressa.

Potrà trovare applicazione, nel caso di specie, anche la disciplina dettata dall’art. 1454 c.c.. Pertanto se sussistono tutti i presupposti per chiedere la risoluzione del contratto, ex art. 1455 c.c., il conduttore potrà intimare al concedente per iscritto di adempiere entro un congruo termine, non inferiore a quindici giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto. Decorso il termine senza che l’obbligo sia stato adempiuto, il contratto è risoluto di diritto.

Può essere opportuno (dal punto di vista del conduttore) inserire in contratto una clausola risolutiva espressa, con la quale convenire che il contratto si risolve nel caso di inadempimento da parte del concedente a tutti o ad alcuno degli obblighi posti a suo carico (e che non siano di scarsa importanza). In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando il conduttore dichiara al concedente che intende valersi della clausola risolutiva (art. 1456 c.c.)

Anche in questo caso si pone, peraltro, il problema della cancellazione della trascrizione del rent to buy a suo tempo trascritto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2645bis c.c.: o la cancellazione è consentita dalla parti interessate (meno problematica, peraltro, appare questa possibilità nel caso di specie, posto che ad essere inadempiente è il concedente/proprietario e non il conduttore) ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato. Il tutto in conformità al disposto dell’art. 2668, co. 4, c.c., espressamente richiamato, peraltro, nel comma 3 dell’art. 23, D.L. 133/2014.

9.6 – Le conseguenze della risoluzione per inadempimento del concedente.

Quali sono le conseguenze, per il concedente, della risoluzione, per suo inadempimento, di un rent to buy?

L’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.

Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:

  1. i) potrà trattenere i canoni sino a quel momento pagati, per la sola parte riferita alla remunerazione del godimento;
  2. ii) dovrà, invece, restituire, al conduttore i canoni sino a quel momento pagati, per la parte da imputare a corrispettivo della cessione, maggiorati degli interessi legali.

La norma de quo deve ritenersi inderogabile. La norma, infatti, è posta, essenzialmente a tutela del conduttore, al quale viene riconosciuto, in caso di risoluzione imputabile al concedente, il diritto ad ottenere la restituzione di tutto quanto pagato a titolo di corrispettivo più gli interessi legali. Le parti non possono derogare a tale disposizione, prevedendo ad esempio che al conduttore spetti solo una percentuale della parte dei canoni versata a titolo di corrispettivo. Il conduttore si presenta, normalmente, come il contraente “debole”, e la legge appresta, per il caso di inadempimento del contraente “forte”, una forma di tutela per l’altro contraente che è inderogabile. Tale ricostruzione sembra confermata dalla circostanza che la norma de quo non faccia salva, disciplinando la risoluzione per inadempimento del concedente, la diversa pattuizione convenuta nel contratto, come, al contrario, fa con riguardo alla diversa ipotesi della risoluzione per inadempimento del conduttore; si ritiene, invece, che le parti in contratto possano diversamente disciplinare le conseguenze a carico del concedente, se in senso peggiorativo rispetto alla previsione legale. Ad esempio, fermo sempre restando l’obbligo alla restituzione dei canoni sino a quel momento pagati, per la parte da imputare a corrispettivo della cessione, maggiorati degli interessi legali (tutela inderogabile), prevedendo anche una penale a carico del concedente ex art. 1382 c.c.

9.7 – Il privilegio speciale ex art. 2775 bis c.c.

Si rammenta che i crediti del conduttore conseguenti alla risoluzione del contratto de quo per inadempimento del concedente, hanno privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento, sempreché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto, e ciò ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2775bis c.c., norma espressamente richiamata dall’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014 (vedi supra sub § 2)

 

 

 

  1. Il fallimento del concedente

10.1 – Effetti del fallimento del concedente.

L’art. 23, co. 6, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.”

Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto, contratto che pertanto prosegue, vincolando entrambe le parti. Non trova applicazione nel caso di specie la disposizione dell’art. 72 regio decreto 16 marzo 1942, n.267 che consente al curatore di scegliere (con l’autorizzazione del Comitato dei Creditori) tra il subentrare nel contratto o lo sciogliersi dal medesimo. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi.

10.2 – L’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare.

Il curatore fallimentare per non soggiacere al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di cessione al termine del periodo della concessione in godimento) dovrà agire in revocatoria, sempreché ne ricorrano i presupposti; in particolare ai sensi dell’art. 67 co. 1, numero 1), regio decreto 16 marzo 1942, n.267, il contratto de quo potrà essere revocato, se compiuto nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, se le prestazioni eseguite dal concedente o le obbligazioni dallo stesso assunte sorpassino di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempreché il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.

Comunque e, in ogni caso, non sono soggetti a revocatoria fallimentare, ai sensi dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267 (norma espressamente richiamata dall’art. 23, co. 6, D.L. 133/2014) i rent to buy, debitamente trascritti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 23, co. 1, D.L. 133/2014 e dell’art. 2645bis c.c. e sempreché non siano cessati gli effetti di detta trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che abbiano per oggetto immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero che abbiano per oggetto immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore, purchè alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.

10.3 – Il privilegio speciale ex art. 2775 bis c.c.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto, dipendente dalla dichiarazione di fallimento, trova comunque applicazione la disposizione dell’art. 2775bis c.c. (norma espressamente richiamata dall’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014), a norma della quale i crediti del conduttore che ne conseguono (ad es. per la restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo) hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto de quo, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento (vedi supra sub § 2)

 

 

  1. Il fallimento del conduttore

11.1 – Effetti del fallimento del conduttore.

L’art. 23, co. 6, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”.

Il fallimento del conduttore se non determina, di per sé, la cessazione del contratto, ne determina la sospensione, giusta quanto disposto dall’art. 72 del R.D. 16 marzo 1942, n.267, e ciò sino a quanto il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari:

– o di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi

– o di sciogliersi dal contratto in questione

A tal fine il concedente può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.

11.2 – Conseguenze dello scioglimento del contratto.

Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta operata dal curatore, appositamente autorizzato dal comitato dei creditori, ovvero in caso di decorso del termine assegnato dal giudice), il concedente:

(i) avrà, innanzitutto, diritto alla restituzione dell’immobile;

(ii) avrà inoltre diritto ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati (art. 23, co. 5, come richiamato dall’art. 23, co. 6, in commento);

(iii) avrà diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento (ad es. per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).

In pratica il concedente, in caso di scioglimento del contratto, come sopra già ricordato (sub § 5), avrà diritto ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore, per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento (a meno che le parti non abbiano previsto in contratto una diversa disciplina più favorevole al conduttore); resta, inoltre, fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati (il relativo credito dovrà essere insinuato nel passivo del fallimento).

Il concedente, invece, non potrà chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito, essendo tale possibilità espressamente esclusa dall’art. 72, co. 4, R.D. 16 marzo 1942, n.267.

Un’eventuale azione di risoluzione del contratto promossa dal concedente prima del fallimento del conduttore, per un suo inadempimento, spiegherà i suoi effetti nei confronti del curatore. Sono, comunque, inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento.

 

 

 

  1. Modalità operative

12.1 La garanzia per vizi

L’art. 1490 c.c. stabilisce che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”; a sua volta l’art. 1492 c.c. stabilisce che “nei casi indicati dall’ articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione”.

E’ lecito chiedersi, con riguardo al rent to buy, quando debba essere prestata detta garanzia e quindi da quale momento la stessa diventi operativa (circostanza, quest’ultima, particolarmente importante al fine di determinare anche la decorrenza dei termini di decadenza e prescrizione fissati al riguardo dalle norme di legge). Dal momento della stipula del contratto iniziale (ossia dalla concessione del godimento del bene) ovvero dal momento della stipula del contratto finale (ossia del contratto di cessione del bene)?

Si può fondatamente ritenere che la garanzia per vizi debba essere prestata sin dal momento della concessione del godimento ossia con la stipula del contratto iniziale. E’ vero che la norma in commento (art. 1490 c.c.) fa espresso riferimento alla vendita, ma è altrettanto vero che il contratto de quo presenta caratteristiche del tutto peculiari. La concessione in godimento del bene disposta con il contratto de quo non è fine a sé stessa (come nel caso della locazione o del comodato) ma è esplicitamente finalizzata al successivo trasferimento del bene medesimo (subordinatamente ad una espressa volontà in tal senso espressa dal conduttore). Si può parlare, al riguardo, di una sorta di fattispecie traslativa a formazione progressiva, che inizia con la concessione del godimento del bene e destinata a concludersi, normalmente, con il suo trasferimento (semprechè il conduttore dichiari di voler esercitare il proprio diritto all’acquisto). L’anticipata prestazione della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., appare, pertanto, del tutto compatibile con la struttura del contratto de quo. Comunque da una garanzia per vizi non si può prescindere sin dal momento della concessione del bene in godimento, come si può evincere:

– dalla disciplina in materia di locazione: art. 1578 c.c. (“ se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; il locatore è tenuto a risarcire i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”);

– dalla disciplina in materia di comodato: art. 1812 c.c. (”se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario”).

Peraltro, proprio in relazione alla funzione riconosciuta dalla legge al contratto de quo (ossia alla funzione della successiva alienazione), appare più calzante il richiamo alla disciplina in tema di vizi dettata proprio per la vendita (artt. 1490 e segg. c.c.) piuttosto che attenersi ad un’applicazione analogica della disciplina in tema di locazione (che peraltro, nella sostanza, poco si discosta dalla disciplina dettata per la vendita, sia per quanto riguarda la rilevanza dei vizi, che debbono essere tali da diminuire in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, che per quanto riguarda i rimedi concessi, la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo).

Inoltre l’anticipazione al momento della concessione del godimento della disciplina dettata per la vendita non è affatto estranea alla struttura del contratto de quo: l’art. art. 23, co. 4, D.L. 133/2014 prevede, infatti, che se il contratto di cui trattasi ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’art. 8 del dlgs. 122/2005 (previsto, espressamente, per il caso di “vendita”) opera sin dalla concessione del godimento.

Non è neppure estranea al sistema normativo la previsione di ipotesi di dissociazione tra proprietà del bene ed assunzione del rischio per vizi e per perimento del bene da parte di chi del bene stesso ha la materiale disponibilità (ma non la proprietà); si pensi alla disciplina dettata dall’art. 1523 c.c. in tema di vendita con riserva della proprietà.

Per quanto riguarda la disciplina specifica della garanzia per vizi, si osserva quanto segue:

  1. i) La responsabilità del concedente/proprietario discendente dalla garanzia di cui trattasi sussiste a prescindere da colpa ma per il solo fatto che il bene presenti dei vizi. Pertanto anche se il vizio non sia dovuto a causa imputabile alla volontà e/o alla condotta del condente/proprietario, comunque, il conduttore può avvalersi della garanzia de quo. Si tratta, secondo l’opinione prevalente, di responsabilità contrattuale conseguente al mancato corretto adempimento delle proprie obbligazioni ad opera di una delle parti del contratto. L’art. 1476 c.c., infatti, stabilisce che tra le obbligazioni principali del venditore vi è anche quella di garantire l’acquirente dai vizi della cosa. La garanzia per vizi, pertanto, sorge per il fatto stesso di porre in essere un contratto di compravendita (o, nel nostro caso, per il solo fatto di porre in essere un contratto di concessione in godimento finalizzato alla successiva alienazione), quale effetto “naturale” del contratto, senza che vi sia necessità di un’apposita regolamentazione e/o disciplina contrattuale, in quanto discendente da espressa previsione di legge. Non si tratta, peraltro, di un obbligo essenziale, in relazione al tipo contrattuale posto in essere, del quale, cioè, non si possa fare a meno e come tale inderogabile. La legge stessa, infatti, prevede ipotesi in cui tale obbligo può essere limitato se non addirittura escluso; in particolare la legge:

– ammette patti volti ad escludere ovvero a limitare la garanzia per vizi, rispetto alla quale l’autonomia privata ha, pertanto, ampi spazi di manovra, nel rispetto, peraltro, della seguente condizione (da ritenersi tassativa): il patto “in deroga” deve rispondere ai criteri di correttezza contrattuale e buona fede; conseguentemente non ha effetto il patto con cui si esclude o si limita la garanzia se il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) ha in mala fede taciuto al conduttore i vizi della cosa (art. 1490, co. 2, c.c.)

– esclude addirittura la garanzia nel caso in cui al momento del contratto l’acquirente (nel nostro caso il conduttore) conosceva i vizi del bene, ovvero se i vizi erano facilmente riconoscibili, a meno che, in quest’ultimo caso, il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) abbia dichiarato essere il bene esente da vizi (fornendo in tal modo una garanzia “rafforzata”, ulteriore rispetto a quella discendente dalla legge, altrimenti esclusa per la facile conoscibilità dei vizi) (art. 1491 c.c.).

Pertanto anche in un rent to buy può essere inserito il patto di esclusione e/o limitazione della garanzia ex art. 1490, co. 2, c.c., ovvero può essere previsto l’ampliamento della garanzia (per includervi anche i vizi facilmente riconoscibili) mediante apposita dichiarazione del concedente/proprietario che il bene è esente da vizi.

  1. ii) Secondo la dottrina prevalente i vizi presi in considerazione dall’art. 1490 c.c. sono i vizi materiali del bene, dovendosi invece escludere i vizi attinenti alla condizione giuridica del bene, per i quali ci si può invece avvalere dei rimedi previsti dagli artt. 1482 e 1489 c.c., ed i vizi attinenti ai beni immateriali e ai crediti, per i quali si applica la specifica disciplina relativa a detti beni e diritti. Non è sufficiente qualsiasi vizio della cosa per attivare la garanzia de quo, ma deve trattarsi di vizi rilevanti ossia:

– di vizi che rendano il bene inidoneo all’uso a cui è destinato;

– di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile il valore del bene

Per la giurisprudenza deve trattarsi di vizi che rendono il bene inidoneo all’uso (anche se non totalmente inutilizzabile) ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (in questo caso a prescindere dalla loro utilizzabilità in toto o in parte) avuto riguardo alla sua funzione economico sociale o alla particolare funzione prevista in contratto; l’inidoneità deve consistere nell’impossibilità all’uso “normale” del bene secondo quelle che sono le sue caratteristiche e funzioni; l’apprezzabile diminuzione del valore sussiste nel caso in cui il valore del bene, causa la presenza dei vizi, subisca una perdita di valore superiore al limite di normale tolleranza.

Pertanto anche in un rent to buy la presenza di vizi nel bene concesso in godimento che lo rendano in tutto o in parte inutilizzabile ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore legittimano il conduttore ad avvalersi della garanzia ex art. 1490 c.c.

iii) in presenza di vizi ex art. 1490 c.c. l’acquirente (o, nel nostro caso, il conduttore), giusta quanto disposto dall’art. 1492 c.c., potrà domandare a sua scelta:

– o la risoluzione del contratto (cd. azione redibitoria) (parte della dottrina ritiene che questa azione non costituisca un rimedio di carattere e natura diversi rispetto alla ordinaria azione di risoluzione ex art. 1453 c.c., dalla quale si differenzierebbe solo per i termini abbreviati di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495 c.c. e per il fatto che il suo esercizio non presuppone la colpa dell’inadempiente; troverebbe, pertanto, applicazione anche in questo caso la disposizione dell’art. 1455 c.c. che subordina l’esperimento dell’azione di risoluzione alla “non scarsa importanza” dell’inadempimento; per altra parte della dottrina, tutto il sistema di protezione dell’acquirente discendente dagli artt. 1490 e segg. c.c., compresa l’azione di risoluzione ex art. 1492 c.c., godrebbe, invece, di una propria autonomia, per cui anche l’importanza dell’inadempimento va valutata alla stregua dei soli criteri posti dall’art. 1490 c.c., in ordine all’inidoneità all’uso del bene o alla diminuzione del suo valore. Parte della dottrina ammette anche la risoluzione parziale, se i vizi riguardano solo parte dei beni dedotti in contratto e sempreché detti beni non siano stati considerati in maniera unitaria); nel caso di rent to buy, la risoluzione del contratto rende applicabile la specifica disposizione dell’art. 23, co. 5, D.L. 133/2014, a norma della quale “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. A sensi dell’art. 1493 c.c. il concedente dovrà, inoltre, rimborsare, al conduttore le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per la stipula del contratto (tra le spese si ritengono ricomprese anche le imposte pagate in relazione al contratto stipulato). A sua volta il conduttore dovrà restituire il bene (sempreché lo stesso non sia perito in conseguenza dei vizi);

– o la riduzione del prezzo (cd. azione estimatoria o “quanti minoris”); in questo caso si rende necessario un accertamento della misura percentuale di incidenza del difetto rispetto al valore del bene, con la conseguenza che il prezzo verrà ridotto sulla base alla percentuale così accertata; nel caso di rent to buy, la riduzione del corrispettivo riguarderà il canone convenuto nella sua duplice componente, sia quella relativa alla concessione in godimento (come anche previsto, in caso di presenza di vizi, per la locazione dall’art. 1578 c.c. sopra richiamato) che quella relativa al prezzo di cessione, il tutto in proporzione all’incidenza del difetto, rispettivamente, sul godimento e sul valore del bene.

La scelta tra l’una o l’altra azione spetta all’acquirente (nel nostro caso al conduttore); una volta fatta detta scelta con domanda giudiziale la stessa è irrevocabile (art. 1492, co. 2, c.c.).

In ogni caso all’acquirente (nel nostro caso al conduttore) spetta il risarcimento del danno, a meno che il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) non dimostri di aver ignorato, senza colpa, i vizi del bene (art. 1494, co. 1, c.c.). L’azione di risarcimento è cumulabile sia con l’azione di risoluzione che con l’azione di riduzione del prezzo. E’ peraltro un’azione autonoma e come tale può essere esercitata anche da sola, in quanto all’acquirente (nel nostro caso al conduttore) compete il diritto al risarcimento del danno a prescindere dalla circostanza che si sia avvalso o dell’azione redibitoria o dell’azione estimatoria. il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) deve altresì risarcire i danni derivanti dai vizi del bene (art. 1494, co. 2, c.c.) (in dottrina si tende a distinguere il risarcimento ex primo comma dal risarcimento ex secondo comma dell’art. 1494 c.c. ritenendo che il primo comma si riferisce ai danni diretti, quali minor valore del bene, spese di riparazione, lucro cessante, ecc., mentre il secondo comma si riferisce ai danni indiretti, quali i danni causati alla persona del compratore, ai terzi nei cui confronti sia chiamato a rispondere, ad altri beni di sua proprietà, ecc.).

  1. iv) le azioni di cui al precedente punto iii), sono soggette al rispetto dei brevi termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c.:
  2. a) i vizi debbono essere denunciati entro otto giorni dalla loro scoperta (art. 1495 co. 1, c.c.). Il termine non è suscettibile né di interruzione né di sospensione trattandosi di termine di decadenza. Le parti possono convenire un termine diverso (purchè rispettoso della prescrizione di cui all’art. 2965 c.c., a norma del quale “è nullo il patto con cui si stabiliscono termini di decadenza che rendono eccessivamente difficile a una della parti l’esercizio del diritto”).

La denuncia non è necessaria nei seguenti casi (art. 1495, co.2, c.c.):

– se il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) ne ha riconosciuto l’esistenza; a tal fine si è ritenuto sufficiente che il venditore riconosca che il vizio denunciato effettivamente esiste, anche se non ne viene indicata la causa o lo si attribuisca a causa diversa da quella poi effettivamente accertata. Opinioni contrastanti sono state, invece, manifestate in ordine all’efficacia del riconoscimento intervenuto dopo la scadenza del termine. All’opinione di chi esclude che sia possibile il riconoscimento dopo la scadenza del termine, necessitando in questo caso formale atto di rinuncia alla decadenza, si oppone chi sostiene invece l’efficacia di un riconoscimento espresso dopo la scadenza del termine, che, come tale, farebbe venir meno l’intervenuta decadenza (anche se, per taluni, tale riconoscimento tardivo non varrebbe comunque ad interrompere il termine annuale di prescrizione);

– se il venditore (nel nostro caso il concedente/proprietario) ha occultato il vizio (si ritiene non sufficiente il semplice silenzio mantenuto al riguardo dal venditore, ma che sia invece necessario un suo comportamento “attivo”, funzionale e preordinato a rendere più difficile e problematica la scoperta del vizio).

  1. b) l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna. La prescrizione si verifica a prescindere dalla scoperta del vizio. Il termine annuale di prescrizione decorre dalla consegna del bene. Nel caso di rent to buy il termine decorrerà dal momento dell’immissione nel godimento (e quindi dal momento di stipula dell’atto iniziale), in quanto è questo il momento della consegna del bene. Peraltro, pur verificandosi la prescrizione dell’azione, se il vizio è stato denunciato al concedente/proprietario entro gli otto giorni dalla sua scoperta ed entro un anno dalla sua consegna, il conduttore non rimane del tutto privo di tutela: infatti egli potrà, in ogni tempo, far valere la garanzia di cui trattasi in qualità di convenuto per la esecuzione del contratto (e quindi in via di eccezione) (art. 1495, co. 3 . c.c.)
  2. v) la fattispecie di cui all’art. 1490 c.c. (vizi del bene) va tenuta distinta da quella dell’art. 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali per l’uso cui è destinato il bene, purchè il difetto ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi); infatti:

– nell’ipotesi dell’art. 1490 c.c. la responsabilità del venditore (nel nostro caso del concedente/proprietario) sussiste a prescindere da una sua colpa (come sopra già ricordato), mentre nell’ipotesi di cui all’art. 1497 c.c. vengono espressamente richiamate “le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento” che, al contrario, si fondano sul principio della colpa dell’inadempiente;

– nell’ipotesi dell’art. 1490 c.c. sono concessi come rimedi o la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.) mentre nell’ipotesi di cui all’art. 1497 c.c. è previsto come rimedio la sola risoluzione del contratto (peraltro parte della dottrina e della giurisprudenza hanno ritenuto esperibile, anche nella fattispecie di cui all’art. 1497 c.c., l’azione di riduzione del prezzo, considerata rimedio di carattere generale, applicabile a fronte di qualsiasi inadempimento, e stante l’equiparazione, sotto il profilo procedimentale, delle due fattispecie per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1497 c.c. al precedente art. 1495 c.c.; o quanto meno considerando che una riduzione del prezzo possa sempre ottenersi attraverso la richiesta del risarcimento del danno).

La disciplina tra le due fattispecie, invece, coincide per quanto riguarda i termini di decadenza (per la denuncia dei vizi o della mancanza delle qualità) e i termini di prescrizione (per l’esperimento delle azioni relative), posto che l’art. 1497 c.c., al suo ultimo comma, dispone che “il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall’art. 1495 c.c.”

La distinzione tra vizi (ex art. 1490 c.c.) e mancanza qualità (ex art. 1497 c.c.) non sempre è agevole nella pratica, tant’è vero che in giurisprudenza si registrano pronunce che alternativamente riconducono le medesime situazioni nell’ambito dell’una o dell’altra delle fattispecie considerate.

In dottrina e giurisprudenza si è ritenuto che:

– i vizi consistono in imperfezioni materiali del bene, tali da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, normalmente riconducibili al procedimento di fabbricazione, formazione e conservazione del bene stesso;

– le qualità del bene consistono in quegli attributi che ne esprimono la funzionalità, l’utilità o il pregio, che influiscono sulla classificazione del bene in una specie piuttosto che in un’altra.

Diversa, ancora, rispetto alle fattispecie disciplinate dagli artt. 1490 c.c. e 1497 c.c., è quella della consegna di “aliud pro alio”; in questo caso non si è più in presenza di un’ipotesi di non conformità della prestazione contrattuale agli obblighi assunti, per la presenza di vizi o la mancanza di qualità nel bene trasferito (o nel nostro caso, concesso in godimento), ma si è in presenza di una prestazione radicalmente diversa da quello dovuta (per appartenenza del bene dedotto in contratto non a tipo o specie ma addirittura a genere diverso). Non si può più parlare di prestazione “difettosa”, non rispettosa dei termini contrattuali, bensì di mancanza stessa della prestazione, con la conseguenza che non potranno trovare applicazione i brevi termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c.; in questo caso l’acquirente (o, nel nostro caso, il conduttore) potrà avvalersi dei rimedi ordinari (azione di adempimento del contratto o richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento, salva in ogni caso l’azione di risarcimento del danno) il tutto entro il termine ordinario decennale di prescrizione.

  1. vi) Secondo l’opinione prevalenze i vizi di cui all’art. 1490 c.c. debbono essere preesistenti alla stipulazione del contratto di vendita (nel nostro caso debbono essere anteriori alla stipula del un rent to buy); preesistenza che non è esclusa dal fatto che i vizi emergano e quindi si scoprano dopo la stipula contratto, se la loro causa era preesistente.

Per quanto invece riguarda i vizi successivi alla stipula del contratto, dovuti a fatti, circostanze, comportamenti o omissioni successivi a detta stipula, gli stessi rimangono fuori dall’ambito operativo dell’art. 1490 c.c., con la conseguenza che:

– se tali vizi sono comunque imputabili al concedente/proprietario (ad esempio per la mancata effettuazione delle opere di manutenzione straordinaria cui lo stesso è tenuto ai sensi dell’art. 1005 c.c. richiamato dall’art. 23, co. 3, D.L. 133/2014) si è in presenza di un inadempimento contrattuale “non di scarsa importanza”, tale da legittimare il conduttore a richiedere la risoluzione del contratto (a meno che non preferisca chiedere l’adempimento ovvero l’esecuzione delle opere e l’eliminazione dei vizi) e salvo in ogni caso il risarcimento del danno, il tutto ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c. (e quindi senza che si rendano applicabili i termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495 c.c.)

– se tali vizi non sono, invece, imputabili al concedente/proprietario, gli stessi rimarranno a carico del conduttore, in quanto soggetto investito, sin dalla stipula del contratto de quo, della piena disponibilità del bene, e ciò sia nel caso in cui tali vizi siano imputabili direttamente a comportamento del conduttore che nel caso in cui tali vizi siano dovuti al caso fortuito; appare corretto, infatti, imputare i rischi inerenti la conservazione del bene a chi, il conduttore, ne avuto il controllo e la piena disponibilità, piuttosto che a chi, il concedente/proprietario, ha perso qualsiasi legame materiale con il bene medesimo, dovendosi ritenere applicabile anche nel caso di specie, per analogia di situazione, il principio desumibile dall’art. 1523 c.c., norma che disciplina, per l’appunto, un’ipotesi di dissociazione tra proprietà e assunzione del rischio del bene.

 

12.2 Formalità negli atti

Per quanto riguarda le formalità da osservare nella redazione di un rent to buy bisogna distinguere tra il contratto iniziale (ossia il rent to buy vero e proprio, quale disciplinato dall’art. 23 D.L. 133/2014 in commento) ed il contratto finale (ossia il contratto comportante il trasferimento dell’immobile a seguito dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore).

 

Formalità Atto iniziale Atto finale
 

Obbligo della menzione degli estremi dei titoli edilizi abilitativi

(art. 40 legge 28 febbraio 1985 n. 47 e art. 46 DPR. 6 giugno 2001 n. 380, cd. Testo Unico in materia edilizia)

 

 

 

NO

per la validità dell’atto iniziale

 

 

Opportuno

per accedere al rimedio ex art. 2932 c.c.

Va esclusa la necessità, ai fini della validità dell’atto iniziale, di menzionare gli estremi dei titoli edilizi abilitativi, dovendosi escludere l’applicabilità a detto atto, in quanto contratto ad effetti obbligatori, delle disposizioni degli artt. 46 D.P.R. 380/2001 e 40 legge 47/1985.

Si rammenta, peraltro, che la Suprema Corte di Cassazione (con riguardo specifico al preliminare, ma tali considerazioni possono estendersi anche al rent to buy) ha ritenuto che, in assenza di tali menzioni, il giudice non possa pronunciare la sentenza di trasferimento prevista dall’art. 2932 c.c.. (norma espressamente richiamata dall’art. 23 DL 133/2014 in commento) in quanto gli artt. 40 legge 47/1985 e 46 del T.U., che richiedono dette menzioni, a pena di nullità, nel caso di stipulazione di atti aventi per oggetto diritti reali, indirettamente influiscono anche sui presupposti per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c. che ha funzione sostitutiva dell’atto negoziale. Sotto questo profilo, pertanto, l’indicazione degli estremi del titolo edilizio è presupposto necessario per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto a sensi dell’art. 2932 c.c. (Cass. 9 dicembre 1992 n. 13024; Cass. 27 aprile 2006 n. 9647; Cass. 22 maggio 2008 n. 13225, Cass. 7 aprile 2014 n. 8081). Ne consegue che è, quantomeno, opportuno, che l’atto iniziale contenga la menzione degli estremi dei titoli edilizi, al fine di assicurare al conduttore le tutele previste dalla norma in commento, ed in particolare al fine di non costringere il conduttore/acquirente, in caso di inadempimento del concedente/ venditore, a ricercare i titoli edilizi ed a produrre la relativa documentazione in giudizio, al fine di ottenete la sentenza ex art.. 2932 c.c. (Cassazione, Sezioni Unite civili, 11 novembre 2009, n. 23825).

 

 

 

 

SI

per la validità dell’atto finale

 

Nell’atto finale, a pena di nullità, debbono essere menzionati, a seconda dell’epoca di costruzione, gli estremi:

– della licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

– della concessione edilizia per costruzioni eseguite dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003

– del permesso di costruire per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi

– della denuncia di inizio attività (cd. super-DIA) per interventi ex art. 22, c.3, T.U. in materia edilizia per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l’appunto fatto ricorso alla super-D.I.A.

– del titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dallo stesso e per la quale sia stata richiesta la sanatoria “straordinaria” (a sensi della l. 28.2.1985, n. 47, della l. 23.12.1994, n. 724 o del d.l. 30.9.2003 n. 269 e relative leggi regionali di attuazione), ovvero la sanatoria “a regime” (a sensi dell’art. 13 l. 28.2.1985, n. 47 in vigore sino al 29 giugno 2003 ovvero dell’art. 36 T.U. in materia edilizia in vigore dal 30 giugno 2003).

Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l’atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale venga attestato, per l’appunto, l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967.

Non è invece prescritto, a pena di nullità, l’obbligo di citare gli estremi di altri provvedimenti edilizi (ad es. autorizzazione edilizia, titolo abilitativo in sanatoria relativo ad “abusi minori”, D.I.A., per interventi diversi da quelli di cui all’art. 22, c. 3 T.U. in materia edilizia, S.C.I.A., comunicazione di inizio lavori) anche se la menzione di tali titoli può essere opportuna al fine di ricostruire la “storia” urbanistico-edilizia dell’immobile.

 

Menzioni sulla conformità alla situazione di fatto dei dati catastali e della planimetria depositata in Catasto

(art. 19, co. 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78 convertito con legge 30 luglio 2010 n. 122)

 

NO

per la validità dell’atto iniziale

 

 

Opportuno

per rimuovere eventuali impedimenti alla stipula dell’atto finale

Particolare attenzione deve essere prestata nel caso di redazione di un atto iniziale avente per oggetto un “fabbricato esistente” alla luce della disciplina dettata dal D.L. 78/2010. Benché dall’art. 19, co. 14, D.L. 78/2010, non discendano specifiche prescrizioni da osservare ai fini della validità dell’atto iniziale (le prescrizioni di cui alla norma suddetta riguardano, infatti, i soli atti ad effetti traslativi e/o divisionali), tuttavia, quella della “regolarità catastale” è una circostanza che non può non trovare apposita disciplina in sede di stipula dell’atto iniziale, data la sua innegabile influenza sulla possibilità per il concedente di rilasciare la dichiarazione di conformità catastale e sulla possibilità, quindi, di addivenire alla stipula dell’atto finale con alienazione dell’immobile.

Di conseguenza, sarà quanto mai opportuno far risultare dall’atto iniziale (avente per oggetto un fabbricato qualificabile anche come “unità immobiliare urbana”) quanto la norma in commento prescrive per gli atti traslativi, ossia:

– l’identificazione catastale

– il riferimento alle planimetrie catastali

– la dichiarazione del concedente circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie catastali (ovvero, in sua sostituzione, l’attestazione del tecnico abilitato)

Se invece si dovesse accertare una situazione di “irregolarità catastale” dovrà essere previsto l’obbligo a carico del concedente di procedere alla regolarizzazione prima della data fissata per la stipula dell’atto finale, sottoponendo, se del caso, l’efficacia dell’atto iniziale alla condizione risolutiva della inosservanza di tale obbligo, entro il termine convenuto.

 

SI

per la validità dell’atto finale

 

L’atto finale sarà assoggettato alla disciplina di cui all’art. 19, co. 14, D.L. 78/2010, se riguardante fabbricati già esistenti che siano anche qualificabili come “unità immobiliari urbane” e quindi fabbricati già ultimati e dichiarati agibili ovvero idonei ad essere dichiarati agibili (e come tali iscritti o iscrivibili in Catasto con deposito della planimetria ed attribuzione della rendita catastale)

Restano esclusi dall’ambito di applicazione di detta normativa gli atti finali aventi per oggetto:

– terreni inedificati

– fabbricati “esistenti” ma non idonei ad essere dichiarati agibili, iscritti in Catasto senza attribuzione di rendita in quanto da ascrivere ad una delle “categorie fittizie” F/3 o F/4 (sulla possibilità che oggetto del contratto de quo possa essere anche un edificio al grezzo, vedi supra sub § 1)

Si rammenta, inoltre, che la disciplina in commento non si applica nemmeno alle parti comuni condominiali (in questo senso la Circolare Agenzia del Territorio n. 3/2010 del 10 agosto 2010).

I requisiti formali richiesti a pena di nullità sono i seguenti:

a) l’identificazione catastale

Vanno riportati in atto gli estremi degli identificativi catastali, quali ricavabili dai registri del Catasto dei fabbricati: Comune, eventuale Sezione, foglio, particella numero mappale, eventuale subalterno

b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto

La norma non impone l’allegazione all’atto delle planimetrie anche se detta allegazione appare quanto mai opportuna.

c) la dichiarazione del concedente di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie catastali, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La dichiarazione del concedente può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

 

Dichiarazione sostitutiva sulle modalità di pagamento

(art. 35, co. 22, DL. 4 luglio 2006 n. 223 convertito con legge 4 agosto 2006 n. 248)

 

 

NO

Non trova applicazione l’obbligo di menzione delle modalità di pagamento (del corrispettivo e dei compensi a favore di eventuali mediatori) previsto dal DL. 223/2006, in quanto l’obbligo posto da detta norma risulta circoscritto alle ipotesi di “cessioni di immobili”, mentre l’atto iniziale è privo di effetti traslativi.  

SI

Ai sensi dell’art. 35, comma 22, D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito con legge 4 agosto 2006 n. 248, nell’atto finale (in quanto atto di “cessione di immobili”) le parti hanno l’obbligo, di rendere apposita DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA di ATTO DI NOTORIETA’ recante:

a) l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo (estremi degli assegni, dei bonifici bancari, dei versamenti in c/c bancario, ecc.). Andranno riportati gli estremi dei pagamenti dei canoni, quantomeno per la parte dei canoni che è stata imputata al prezzo finale. E’ importante quindi che venga conservata la documentazione comprovante tutti i pagamenti eseguiti nel corso del rapporto. Si rammenta che a norma dell’art. 49 dlgs 231/2007 (cd. legge antiriciclaggio”) non sono consentiti pagamenti in contanti, mediante libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore quando il valore complessivo dell’operazione, anche frazionata, è pari o superiore ad €. 1.000,00, mentre i vaglia postali e cambiari e gli assegni postali, bancari e circolari di importo pari o superiore ad €. 1.000,00 devono recare la clausola di “non trasferibilità“; pertanto non appare possibile, con riguardo al contratto de quo, pagare più canoni in contanti, anche se ciascuno di importo inferiore ad €. 1.000,00, in quanto da considerarsi come pagamenti frazionati effettuati nell’ambito di operazione unitaria.

In caso di violazione di tali disposizioni si applica una sanzione amministrativa pecuniaria dall’1 per cento al 40 per cento dell’importo trasferito

b) la dichiarazione se si è avvalsi di un mediatore; in caso affermativo le parti dovranno inoltre dichiarare:

– l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione

– le analitiche modalità di pagamento della stessa (vedi sopra sub a)

– l’indicazione dei dati identificativi, del numero di partita I.V.A. o del codice fiscale dell’agente immobiliare, del suo numero di iscrizione presso la C.C.I.A.A. (presso la quale deve essere stata presentata la apposita SCIA prevista per l’abilitazione all’esercizio dell’attività di mediatore a seguito della soppressione del registro dell’Albo dei mediatori disposta dalla legge 59/2010); se si tratta di società debbono essere anche indicati i dati relativi al legale rappresentante o al mediatore che ha agito per conto della società.

In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si applica la sanzione amministrativa da €. 500,00 ad €. 10.000,00 ed ai fini dell’imposta di registro, i beni sono soggetti ad accertamento di valore ai sensi dell’art. 52 DPR 131/1986 (e quindi scatta l’accertamento anche nel caso ci si sia avvalsi della regola del prezzo/valore).

 

Certificazione energetica

(decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192)

 

Obbligo di dotazione: SI

 

Obbligo di allegazione:

No

 

Obbligo di Informativa:

No

 

Obbligo di consegna: SI

 

L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche in occasione della stipula dell’atto iniziale.

Tale conclusione si fonda:

– sul secondo comma dell’art. 6 d.lgs. 192/2005 il quale stabilisce che: “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”

sulla disposizione dell’art. 6, c. 8, d.lgs. 192/2005 la quale stabilisce che “nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”

Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si può attendere il momento della stipula dell’atto finale per dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica. Il proprietario/concedente è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato energetico nel momento stesso in cui decide di metterlo in vendita e, quindi, anche se lo strumento prescelto per addivenire alla cessione sia proprio il rent to buy.

Inoltre, la stipula dell’atto iniziale, segna la chiusura delle “trattative” di vendita”, per cui sorge anche l’obbligo di consegna dell’attestato energetico dal concedente al conduttore.

Date queste premesse, è fortemente consigliabile che già nell’atto iniziale si faccia constare con apposita clausola:

– che l’edificio concesso in godimento e da alienare è già stato dotato di attestato di prestazione energetica;

che detto attestato è stato dal concedente messo a disposizione del conduttore sin dall’inizio delle trattative che hanno condotto alla stipula del contratto medesimo;

– che l’attestato di prestazione energetica è stato consegnato dal concedente al conduttore contestualmente alla stipula dell’atto iniziale, a chiusura delle trattative tra gli stessi intercorse;

– che il conduttore ha, pertanto, ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica del bene (anticipando, in sostanza, la dichiarazione che dovrà rendere il conduttore anche nell’atto finale).

Potrà essere, anche, opportuno allegare all’atto iniziale l’attestato di prestazione energetica a tal fine predisposto e ciò al fine di documentare materialmente l’avvenuto rispetto di tutti gli obblighi da osservare nella fase delle trattative, fermo restando che non vi è alcun obbligo di allegazione, con la conseguenza che la mancata allegazione non determina l’applicazione delle sanzioni pecuniarie; all’atto iniziale, infatti, in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica la disciplina dettata dall’art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005.

 

Obbligo di dotazione:

SI

(solo se scaduto l’attestato originario)

 

Obbligo di allegazione:

SI

 

Obbligo di Informativa:

SI

 

Obbligo di consegna:

SI

(solo se scaduto l’attestato originario)

 

OBBLIGO DI DOTAZIONE: tutti gli edifici (a prescindere dall’epoca di costruzione), che comportino un “consumo energetico”, debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula dell’atto finale. Rimangono, comunque, esclusi dall’obbligo di dotazione: i) i fabbricati “isolati”, di superficie utile inferiore a 50mq.; ii) i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi; iii) gli altri edifici, a questi ultimi equiparabili, per i quali non sia necessario garantire un confort abitativo o il cui utilizzo standard non preveda l’installazione e l’utilizzo di sistemi tecnici di climatizzazione; iv) i fabbricati rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione; v) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; vi) i fabbricati al grezzo (vedi supra sub § 1)

Ovviamente in occasione dell’atto finale sorgerà autonomo obbligo di dotazione solo se l’attestato già predisposto e consegnato al conduttore in occasione della stipula dell’atto iniziale sia scaduto e non sia più utilizzabile ai fini dell’allegazione all’atto finale (si rammenta che il termine di validità di detto attestato è di 10 anni, salvi interventi di ristrutturazione o di riqualificazione energetica incidenti sulla prestazione energetica e sempreché siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare degli impianti termici).

OBBLIGO DI ALLEGAZIONE E DI INFORMATIVA: in base alla vigente disciplina in materia di certificazione energetica, in occasione della stipula dell’atto finale si debbano osservare le seguenti formalità:

I) nell’atto deve essere inserita apposita clausola con la quale il conduttore/acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell’edificio;

ii) all’atto deve essere allegata copia dell’attestato di prestazione energetica.

L’inosservanza delle suddette formalità comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da €. 3.000,00 ad €. 18.000,00; l’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione del contratto, dall’Agenzia delle Entrate.

OBBLIGO DI CONSEGNA: il concedente è inoltre obbligato a consegnare al conduttore l’attestato energetico. Ovviamente, in occasione dell’atto finale, sorgerà autonomo obbligo di consegna solo se l’attestato già consegnato al conduttore in occasione della stipula dell’atto iniziale sia scaduto e quindi non sia più valido (per le condizioni di validità vedi supra).

 

Consegna del libretto di impianto

(art. 7. co. 5. DPR. 16 aprile 2013 n. 74)

 

SI

Si ritiene che il concedente debba consegnare al conduttore il libretto di impianto sin dal momento di stipula dell’atto iniziale, e ciò in virtù di un principio generale quale si può ricavare dal sistema normativo vigente.

L’art. 7 del dlgs 192/2005 dispone, infatti, che sono responsabili dell’impianto, tenuti a mantenere in esercizio gli impianti ed a provvedere affinchè siano eseguite le operazioni di controllo e manutenzione previste dalla normativa vigente, ed a munire gli impianti stessi del Libretto di impianto:

– il proprietario dell’edificio

– il conduttore, nel caso di locazione – l’amministratore di condominio, in caso di codominio.

Pertanto da tale norma si può desumere che, nel caso di dissociazione tra proprietà e disponibilità materiale dell’edificio, sia il soggetto cui spetta il godimento dell’immobile che deve curare la manutenzione deli impianti ed a munire gli impianti stessi del Libretto di impianto.

A seguito della stipula dell’atto iniziale, pertanto, può fondatamente ritenersi che responsabile dell’impianto e quindi, anche, della tenuta del libretto di impianto, divenga proprio il conduttore, in quanto soggetto cui spetta il godimento dell’immobile stesso.

Pertanto, in occasione della stipula dell’atto iniziale, il concedente dovrà consegnare detto libretto al conduttore, il quale, a sua volta, dovrà curarne la tenuta e l’aggiornamento, mediante annotazione degli interventi di manutenzione e degli interventi di controllo di efficienza energetica se obbligatori in relazione alla tipologia ed alla potenza dell’impianto.

 

NO

(in quanto il libretto è già nella disponibilità del conduttore)

L’intera disciplina in tema di controllo dell’efficienza energetica degli impianti e in tema di libretti degli impianti ha grande rilevanza anche per la circolazione immobiliare; infatti l’art. 7, co. 5, DPR. 16.4.2013 n. 74 dispone, espressamente, che in caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’unità immobiliare, i libretti di impianto devono essere consegnati all’avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati.

Inoltre, il rispetto delle prescrizioni discendenti dalla disciplina in tema di controllo dell’efficienza energetica degli impianti e in tema di libretti degli impianti incide sulla validità degli attestati di certificazione e/o di prestazione energetica da allegare agli atti traslativi a titolo oneroso. La validità massima dell’attestato di certificazione e/o prestazione energetica di un edificio, fissata dalla legge in 10 anni, è, infatti, subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti. Nel caso di mancato rispetto delle predette disposizioni, l‘attestato energetico decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica; al fine di consentire il controllo, circa la sussistenza di detta condizione, cui è subordinata la validità dell’attestato di prestazione energetica, la normativa vigente prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, all’attestato di certificazione e/o prestazione energetica (così dispone l’art. 6 del D.M. 26 giugno 2009 di approvazione delle Linee guida Nazionali, per quanto riguarda l’attestato di certificazione energetica e l’art. 6, c. 5, d.lgs. 192/2005, nel testo in vigore dal 6 giugno 2013, per quanto riguarda l’attestato di prestazione energetica).

Tuttavia, nel caso dell’atto finale, responsabile dell’impianto e, quindi, responsabile anche della tenuta del libretto di impianto, è il conduttore, quale, soggetto cui spetta il godimento dell’immobile stesso; pertanto il conduttore, nel momento in cui esercita il diritto di acquisto, già dispone di tale libretto, essendo suo onere, sin dall’immissione nel godimento dell’immobile ricevere in consegna e mantenere aggiornato il suddetto libretto di impianto.

TERRENI e CDU

(art. 30 DPR. 6 giugno 2001 n. 380, cd. Testo Unico in materia edilizia)

 

 

Obbligo di allegazione:

No

 

Va esclusa la necessità, ai fini della validità del contratto iniziale avente per oggetto un terreno (o area di pertinenza di fabbricato di superficie superiore a 5000 mq), di allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica, dovendosi escludere l’applicabilità a detto atto, in quanto contratto (nella fase iniziale) ad effetti obbligatori, della disposizione dell’art. 30 D.P.R. 380/2001

Il concedente deve comunque garantire quella che è la destinazione urbanistica del terreno da concedere in godimento e successivamente da alienare in relazione a quelli che sono gli scopi che col contratto si prefigge il conduttore/acquirente (agricola, edificabile, soggetto a P.U.A. e già convenzionato, ecc.)

Dal contratto deve, comunque, risultare la destinazione urbanistica. Il CDU può essere allegato a supporto della dichiarazione del concedente (fermo restando che detta allegazione può essere opportuna ma mai richiesta a pena di nullità dell’atto).

 

Obbligo di allegazione:

SI

 

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.

All’atto finale, in quanto atto comportante il trasferimento della proprietà o altro diritto reali su terreni, deve pertanto, essere allegato, a pena di nullità, il certificato di destinazione urbanistica.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. Non vi è obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per gli atti aventi per oggetto terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati censiti al Catasto dei Fabbricati di superficie inferiore a 5000mq.

 

 

12.3 L’agibilità

Per la commerciabilità degli edifici e per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi non è necessario che il certificato di agibilità sia già stato rilasciato (tant’è vero che nessuno dubita sulla possibilità di trasferire edifici realizzati “al grezzo” privi pertanto ancora dell’agibilità) e non è, di conseguenza, neppure necessaria la menzione in atto degli estremi del certificato di agibilità. La menzione dell’agibilità non è, pertanto, necessaria per la validità di un rent to buy (né nella sua seconda fase, quella dell’atto finale di cessione né, a maggior ragione, nella sua prima fase, quella dell’atto iniziale di concessione in godimento, privo di effetti traslativi).

Tuttavia quando ad essere venduto o ad essere concesso in godimento è un edificio privo del certificato di agibilità si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti al fine di tutelare l’acquirente e/o il conduttore (la cui aspettativa è quella di acquistare o detenere un edificio che sia idoneo ad essere utilizzato in relazione alla sua specifica destinazione).

Con riguardo specifico alla vendita (ma le stesse considerazioni possono essere estese al rent to buy) la giurisprudenza, pressoché unanimamente, se da un lato ha escluso che la vendita di un edificio privo dell’agibilità possa considerarsi nulla per illiceità dell’oggetto, dall’altro, ha riconosciuto, in tutti i casi in cui il venditore abbia assunto anche implicitamente l’obbligo di curare il rilascio dell’agibilità, la possibilità per l’acquirente di agire ai sensi dell’art. 1453 c.c., a norma del quale, nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può, a sua scelta, chiedere o l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento dei danni subiti.

Varie sono le tesi che si sono formate circa il “fondamento” normativo dell’azione di risoluzione o risarcimento dei danni per mancanza dell’agibilità:

la cd. vendita di “aliud pro alio”: per taluni Autori la mancanza dell’agibilità fa si che il bene venduto debba considerarsi privo di un requisito essenziale cosicchè può affermarsi che ciò che viene dedotto in contratto è un qualcosa di diverso rispetto a quello che era stato promesso in vendita, legittimando pertanto l’acquirente ad agire ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1453 c.c.; in giurisprudenza si è ritenuto che “la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di agibilità, incidendo sull’attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve sulla mancanza di un requisito giuridico essenziale al fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, legittima l’acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene” (in questo senso Cass. sent. 29 agosto 2011, n. 17707; conforme anche Cass. sent. 16 maggio 2011, n. 10756);

la mancanza di qualità essenziali (art. 1497 c.c.): per altri Autori la mancanza del certificato di agibilità concretizza la fattispecie delineata dall’art. 1497 c.c. della mancanza delle qualità promesse ovvero delle qualità essenziali per l’uso cui la cosa è destinata; senza il certificato di agibilità, infatti, l’immobile non può assolvere la sua funzione economico-sociale, con la conseguenza che l’acquirente, giusta quanto disposto dal suddetto art. 1497 c.c., “ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento” e quindi può agire ai sensi dell’art. 1453 c.c.; sul piano delle conseguenze (legittimazione all’esperimento dell’azione di cui all’art. 1453 c.c.) questa tesi non diverge da quella dell’ “aliud pro alio”; rilevante, invece è la differenza per quanto riguarda il termine entro il quale poter agire per ottenere la risoluzione: l’art. 1497 c.c., infatti, con riguardo ai termini, richiama la diposizione dell’art. 1495 c.c., a norma della quale l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna della cosa; l’azione ex art. 1453 c.c., invece, è soggetta al termine ordinario di prescrizione; in giurisprudenza si è ritenuto che “ove manchi il certificato di agibilità l’acquirente ha diritto di richiedere la risoluzione del contratto; viene in rilievo l’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono l’acquirente all’acquisto, tal che il requisito dell’agibilità è requisito essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene” (In questo senso Cass., sent. 27 novembre 2009, n. 25040; conforme anche Cass. sent. 6 luglio 2011, n. 14899);

– la violazione dell’obbligo di consegna dei documenti di cui all’art. 1477 c.c.: per altri Autori, infine, la mancanza del certificato di agibilità concretizza una violazione dell’obbligo di cui all’art. 1497, c. 3, c.c., a norma del quale il venditore deve consegnare all’acquirente “i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta”. Tale violazione, a sua volta, concretizza un inadempimento contrattuale, con conseguente legittimazione dell’acquirente ad agire ai sensi dell’art. 1453 c.c.; in giurisprudenza si è ritenuto che “la consegna del certificato di agibilità di un immobile, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente stabilito” (Cass. sent. 10 gennaio 2011, n. 381; conforme anche Cass. sent. 23 gennaio 2009, n. 1701).

Da segnalare al riguardo che si ritengono assolti gli obblighi inerenti alla consegna del certificato di agibilità posti a carico del venditore, anche quando l’agibilità si sia formata per silenzio-assenso; in particolare si è ritenuto che “qualora si sia formata la fattispecie del silenzio assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio rogante o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale”( In questo senso Cass. sent. 7 ottobre 2008, n. 24729).

Da segnalare, infine, come in giurisprudenza sia stata esclusa la possibilità stessa di chiedere la risoluzione qualora l’immobile presenti tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio ed il certificato possa essere agevolmente ottenuto, cosicchè il giudice ritenga di scarsa importanza l’inadempimento (art. 1455 c.c.). In particolare in giurisprudenza si è ritenuto che “la mancata consegna al compratore del certificato di agibilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene. Non può, pertanto, negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’art. 1453 c.c. perché si tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione” (In questo senso Cass. sent. 15 febbraio 2008, n. 3851; conforme anche Cass. sent. 18 marzo 2010, n. 6548).

In conclusione si può affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della risolubilità del contratto (a meno che si tratti di edificio che non possa, nel momento del suo trasferimento, essere dotato dell’agibilità: ad es. fabbricato ceduto al grezzo). Questa contrapposizione tra commerciabilità giudica ed incommerciabilità economica dell’edificio privo dell’agibilità è stata ben evidenziata in giurisprudenza ove si è avuto modo di affermare che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile” (in questo senso Cass. sent. 23 gennaio 2009, n. 1701).

 

 

 

  1. Regime fiscale

 

L’art. 23 DL. 133/2014 che ha introdotto nel nostro ordinamento la figura del rent to buy, nulla dice in ordine al trattamento fiscale cui assoggettare detto contratto.

A colmare la lacuna normativa ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 (“Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette ai rent to buy di immobili – Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133).

Per quanto riguarda il regime fiscale applicabile al rent to buy bisogna distinguere:

– tra imposte indirette ed imposte dirette

– a seconda che il concedente/proprietario sia un soggetto I.V.A. (con ulteriore distinzione a seconda che il bene dedotto in contratto sia un bene ad uso abitativo ovvero un bene strumentale) ovvero un “privato”;

– a seconda che si tratti dell’atto iniziale (ossia il rent to buy vero e proprio, quale disciplinato dall’art. 23 D.L. 133/2014) ovvero dell’atto finale (ossia il contratto comportante il trasferimento dell’immobile a seguito dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore).

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha fornito indicazioni anche sul trattamento fiscale applicabile nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero nel caso di risoluzione del rent to buy.

 

IMPOSTE INDIRETTE
fattispecie Atto iniziale Atto finale
 

Concedente / proprietario “privato” (non soggetto I.V.A.)

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

i) la componente dei canoni da imputare a corrispettivo del godimento: trova applicazione la disciplina dettata per la locazione; detta componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 2% (0,50% se il contratto ha per oggetto fondi rustici).

ii) la componente dei canoni da imputare a prezzo di cessione: trova applicazione la disciplina dettata, in via generale, per gli atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale e di cui all’art. 9, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (T.U. in materia di imposta di registro), disciplina richiamata dal Testo Unico in materia di imposta di registro anche per gli acconti di prezzo previsti in un contratto preliminare (art.10, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131): detta componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di detta imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di cessione del bene).

Nota Bene: se il rent to buy ha per oggetto immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca” di cui all’art. 3, dlgs. 14 marzo 2011 n. 23: viene pagata un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, e da calcolarsi sulla componente del canone imputabile a corrispettivo del godimento) che tiene luogo dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità per il concedente di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici variazione prezzi ISTAT. Nel caso di esercizio dell’opzione “cedolare secca”, il contratto di rent to buy sarà pertanto assoggettato alla SOLA imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di cessione.

Bisogna distinguere tra:

abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta registro aliquota 2% (minimo €. 1.000,00) – imposta trascrizione €. 50,00 – imposta catastale €. 50,00

ogni altro fabbricato nonché terreni che non siano a destinazione agricola: imposta registro aliquota 9% (minimo €. 1.000,00) – imposta trascrizione €. 50,00 – imposta catastale €. 50,00

terreni agricoli: imposta registro aliquota 12% (minimo €. 1.000,00) – imposta trascrizione €. 50,00 – imposta catastale €. 50,00

(ferme restando le agevolazioni previste nel caso di acquisto di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale).

Nota Bene: dall’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione in occasione della registrazione dell’atto iniziale.

Inoltre è fatta salva, nel caso di fabbricati ad uso abitativo, l’applicazione, ricorrendone le condizioni, del meccanismo del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto)

 

Concedente / proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto I.V.A.)

Oggetto: immobili ad uso ABITATIVO

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

i) la componente dei canoni da imputare a corrispettivo del godimento: si applica la disciplina prevista per la locazione.

La locazione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA (art. 10, comma 1, n. 8, DPR. 26.10.1972 n. 633).

Pertanto tale componente:

– non sarà assoggettata ad I.V.A.

– sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 2%

Tuttavia se il concedente è l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy può optare per il regime di imponibilità I.V.A. (l’opzione va esercitata nello stesso contratto di rent to buy), con la conseguenza che la componente imputabile alla concessione di godimento:

– sarà assoggettata ad I.V.A. (con aliquota del 10%)

– ad imposta di registro in misura fissa (€. 200,00)

ii) la componente   dei canoni da imputare a prezzo di cessione: valgono le prescrizioni previste per la cessione dei fabbricati abitativi.

La cessione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA (art. 10, comma 1, n. 8bis, DPR. 26.10.1972 n. 633), salvo i seguenti casi:

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è obbligatorio;

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è applicabile su opzione del concedente /cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:

– nel caso di esenzione I.V.A. sarà soggetta ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di detta imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di cessione del bene).

– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad I.V.A. (con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi) ed a imposta di registro in misura fissa (€. 200,00).

La cessione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA (art. 10, comma 1, n. 8bis, DPR. 26.10.1972 n. 633), salvo i seguenti casi:

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è obbligatorio (a tali fini il momento di effettuazione dell’operazione di compravendita immobiliare va individuato nel momento della stipula dell’atto finale);

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:

i) nel caso di esenzione I.V.A. sarà assoggettato ad imposta di registro con le seguenti modalità:

– se abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta registro aliquota 2% (minimo €. 1.000,00) – imposta trascrizione €. 50,00 – imposta catastale €. 50,00

– per ogni altra abitazione: imposta registro aliquota 9% (minimo €. 1.000,00) – imposta trascrizione €. 50,00 – imposta catastale €. 50,00

N.B.: dall’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione in occasione della registrazione dell’atto iniziale.

Inoltre è fatta salva, nel caso di fabbricati ad uso abitazione, l’applicazione, ricorrendone le condizioni, del meccanismo del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto)

ii) nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:

– ad I.V.A. con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita); nel caso di imponibilità IVA su opzione, se l’acquirente è un soggetto IVA, trova applicazione il meccanismo di corresponsione dell’IVA mediante Reverse Charge;

– a imposta di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa (€. 200,00 per ciascuna imposta).

 

Concedente / proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto I.V.A.)

Oggetto: immobili STRUMENTALI

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

i) la componente dei canoni da imputare a corrispettivo del godimento: si applica la disciplina prevista per la locazione.

La locazione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA (art. 10, comma 1, n. 8, DPR. 26.10.1972 n. 633).

Pertanto tale componente:

– non sarà assoggettata ad I.V.A.

– sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 1% ai sensi del combinato disposto dell’art. 40 D.P.R. 26.4.1986 n. 131 (T.U. in materia di imposta di registro) e dell’art. 5, comma 1, lett. abis, Tariffa parte prima, medesimo T.U.

Tuttavia il concedente (anche se diverso dall’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy) può optare per il regime di imponibilità I.V.A. con la conseguenza che la componente imputabile alla concessione di godimento:

– sarà assoggettata ad I.V.A. (con aliquota del 22%)

– ad imposta di registro proporzionale con aliquota dell’1% ai sensi del combinato disposto dell’art. 40 D.P.R. 26.4.1986 n. 131 (T.U. in materia di imposta di registro) e dell’art. 5, comma 1, lett. abis, Tariffa parte prima, medesimo T.U.

ii) la componente   dei canoni da imputare a prezzo di cessione: valgono le prescrizioni previste per la cessione dei fabbricati strumentali.

La cessione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA (art. 10, comma 1, n. 8ter, DPR. 26.10.1972 n. 633), salvo i seguenti casi:

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è obbligatorio;

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero, e qualsiasi altro concedente/cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è applicabile su opzione del concedente /cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:

– nel caso di esenzione I.V.A. sarà soggetta ad imposta di registro in misura fissa (in quanto anche la cessione finale, in questo caso, è soggetta a imposta di registro in misura fissa).

– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad I.V.A. (con aliquota ordinaria del 22%) ed a imposta di registro in misura fissa (€. 200,00).

La cessione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni ESENTI IVA salvo i seguenti casi:

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è obbligatorio;

– concedente/cedente che sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la cessione sia posta in essere oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero, e qualsiasi altro concedente/cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:

i) nel caso di esenzione I.V.A. sarà assoggettato:

– ad imposta di registro in misura fissa (€. 200,00)

– ad imposta di trascrizione con aliquota del 3%

– ad imposta catastale con aliquota dell’1%

ii) nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:

– ad I.V.A. con aliquota ordinaria del 22% (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita); nel caso di imponibilità IVA su opzione, se l’acquirente è un soggetto IVA, trova applicazione il meccanismo di corresponsione dell’IVA mediante Reverse Charge;

– ad imposta di registro in misura fissa (€. 200,00)

– ad imposta di trascrizione con aliquota del 3%

– ad imposta catastale con aliquota dell’1%

 

 

IMPOSTE DIRETTE (IRPEF, IRES, IRAP)
fattispecie Atto iniziale Atto finale
 

Concedente / proprietario “privato” (non soggetto I.V.A.)

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

i) la componente dei canoni da imputare a corrispettivo del godimento: si applica la disciplina dettata per la locazione. Pertanto tale componente deve considerarsi per il concedente rilevante ai fini della determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF, qualora tale componente, ridotta forfetariamente del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario (ossia alla rendita catastale). In caso contrario il concedente dichiarerà ai fini IRPEF la rendita catastale.

N.B.: se il rent to buy ha per oggetto immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca” di cui all’art. 3, dlgs. 14 marzo 2001 n. 23: viene pagata un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, e da calcolarsi sulla componente del canone imputabile a corrispettivo del godimento) che tiene luogo dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità per il concedente di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici variazione prezzi ISTAT.

ii) la componente   dei canoni da imputare a prezzo di cessione: non assume alcuna rilevanza ai fini reddituali trattandosi di un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo che per il concedente rappresenta un debito.

Il corrispettivo di trasferimento dell’immobile assume rilevanza ai fini dell’IRPEF solo nel caso in cui si determini una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico Imposte sui redditi), disposizione che riguarda:

– le plusvalenze realizzate mediante   la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

– le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonchè, in   ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo   oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di   acquisto da parte del donante.

Al riguardo si è opportunamente precisato, nella Circolare della Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015, che le quote di canone imputabile al prezzo diventano imponibili ai fini IRPEF non durante il periodo di godimento ma al momento della cessione dell’immobile, ossia quanto viene stipulato l’atto finale. Pertanto, nel caso di rent to buy avente per oggetto fabbricati, il termine dei 5 anni dall’acquisto, va calcolato con riguardo al momento di stipula dell’atto finale e non di quello iniziale.

Ad esempio nei confronti di un contribuente che ha acquistato un immobile il 3 febbraio 2014 e successivamente lo concede in godimento con un rent to buy, l’eventuale plusvalenza è assoggettata a tassazione come reddito diverso, se l’atto finale viene stipulato prima del 3 febbraio 2019.

A sua volta per l’acquirente il termine quinquennale decorrerà dalla data di stipula dell’atto finale.

 

Concedente / proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto I.V.A.)

 

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

i) la componente dei canoni da imputare a corrispettivo del godimento: il concedente deve determinare il reddito di impresa secondo le regole della locazione, e cioè

– nel caso di immobili merce o di immobili strumentali per natura attribuendo rilevanza ai canoni pro rata temporis

– nel caso di immobili patrimonio attribuendo rilevanza al confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale

ii) la componente   dei canoni da imputare a prezzo di cessione: non assume alcuna rilevanza ai fini reddituali trattandosi di un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo che per il concedente rappresenta un debito.

 

In occasione della stipula dell’atto finale emerge per il concedente/cedente un componente positivo di reddito.

In particolare nel caso di immobili merce concorrerà a formare il reddito di impresa il corrispettivo derivante dalla cessione (al lordo degli acconti), mentre nell’ipotesi di immobili strumentali o di immobili patrimonio assumerà rilevanza, ai fini della determinazione del reddito di impresa, la differenza tra il prezzo di cessione (al lordo degli acconti) ed il costo fiscale dell’immobile.

 

 

 

MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE
  Imposte Indirette Imposte dirette
 

Concedente / proprietario “privato” (non soggetto I.V.A.)

 

In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto non si fa luogo alla restituzione dell’imposta di registro del 3% applicata in relazione alla componente del canone imputabile a corrispettivo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tale componente. Si applica in sostanza la stessa disciplina applicabile agli acconti pagati in occasione della stipula di un preliminare al quale non faccia seguito il contratto definitivo (Circolare Agenzia delle Entrate n. 37 del 10 giugno 1986) Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto e se è prevista la restituzione al conduttore dell’intera componente del canone imputabile a corrispettivo, per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante ai fini della determinazione del reddito.

Se invece è prevista la restituzione al conduttore solo di parte della componente del canone imputabile a corrispettivo, la restante parte, ossia la parte che viene trattenuta dal concedente, assume, per quest’ultimo, rilevanza reddituale costituendo la stessa un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR – D.P.R. 22.12.1986 n. 917 (derivante dall’assunzione di obblighi di permettere) come tale imponibile.

 

Concedente / proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto I.V.A.)

 

In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, e di conseguente restituzione allo stesso di parte della componente dei canoni imputabile a corrispettivo, il concedente è tenuto all’emissione di una nota di variazione ex art. 26, comma 2, D.P.R. 633/1972. La nota di variazione deve essere emessa sia per la parte della componente di canone imputabile a corrispettivo che viene restituita che per la parte di detta componente che viene trattenuta dal concedente. Quest’ultima parte assume, peraltro, la natura di corrispettivo per l’esercizio del diritto riconosciuto al conduttore e deve essere assoggettata ad IVA con aliquota ordinaria (22%) e secondo le regole ordinarie previste per le prestazioni di servizi (art. 3 D.P.R. 633/1972). Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto il trasferimento della proprietà del bene non si perfeziona e, se è prevista la restituzione al conduttore dell’intera componente del canone imputabile a corrispettivo, per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante ai fini della determinazione del reddito di impresa.

Se invece è prevista la restituzione al conduttore solo di parte della componente del canone imputabile a corrispettivo, la restante parte, ossia la parte che viene trattenuta dal concedente, assume, per quest’ultimo, rilevanza reddituale costituendo la stessa un componente positivo del reddito.

 

 

RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO
  Imposte Indirette Imposte dirette
 

Concedente / proprietario “privato” (non soggetto I.V.A.)

 

In caso di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 23, comma 5, D.L. 133/2014, non si fa luogo alla restituzione dell’imposta di registro del 3% applicata in relazione alla componente del canone imputabile a corrispettivo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tale componente. Si applica in sostanza la stessa disciplina applicabile agli acconti pagati in occasione della stipula di un preliminare al quale non faccia seguito il contratto definitivo (Circolare Agenzia delle Entrate n. 37 del 10 giugno 1986). In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014).

In questo caso le quote dei canoni imputabili a corrispettivo e che vengono trattenute dal concedente assumono, per quest’ultimo, rilevanza reddituale, costituendo le stesse un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR – D.P.R. 22.12.1986 n. 917 (derivante dall’assunzione di obblighi di permettere) come tale imponibile.

 

Concedente / proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto I.V.A.)

 

i) risoluzione per inadempimento del concedente: lo stesso deve restituire al conduttore la componente dei canoni imputabile al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014). In questo caso il concedente provvede all’emissione di una nota di variazione ex art. 26, comma 2, D.P.R. 633/1972 a favore del conduttore degli importi restituiti.

ii) risoluzione per inadempimento del conduttore: il concedente acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto   (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014). In questo caso i canoni trattenuti (per la componente imputabile a corrispettivo) perdono la natura di acconto sul prezzo per assumere quella di penalità; conseguentemente il concedente dovrà emettere una nota di variazione ex art. 26, comma 2, D.P.R. 633/1972 a rettifica del regime impositivo originariamente applicato a dette somme, per annotarle contestualmente come importi esclusi dal campo di applicazione dell’IVA a sensi dell’art. 15 D.P.R. 633/1972.

i) risoluzione per inadempimento del concedente: lo stesso deve restituire al conduttore la componente dei canoni imputabile al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014). In questo caso il trasferimento della proprietà del bene non si perfeziona e per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante ai fini della determinazione del reddito di impresa. Per il concedente, invece, assumono rilevanza, quale componente negativo di determinazione del reddito, gli interessi passivi che deve pagare al conduttore.

ii) risoluzione per inadempimento del conduttore: il concedente acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto   (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014). In questo caso per il concedente assume rilevanza reddituale, costituendo un componente positivo del reddito, la componente del canone imputabile a corrispettivo che il concedente stesso ha diritto di trattenere a titolo di indennità.